路線価 (2023) 滋賀県大津市秋葉台字山ノ防835-39 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 大津市滋賀県大津市秋葉台字山ノ防８３５番３９
価格時点	2023 年
駅名	膳所駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 22万1,502 円
1平米当たり	1平米 6万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万7,043 円 1平米 8万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万7,043 円／坪 1平米 8万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は石山から膳所駅を中心とするＪＲ各駅勢圏の住宅地域の圏域と判断した。主な需要者は大津市内及び周辺市域内に居住する、地元企業勤務者及び京阪方面通勤者等である。近隣地域は交通利便性のやや劣る住宅地域であるが、住環境は比較的良好で、需要は概ね堅調に推移している。中心価格帯は、１２０㎡程度の土地の新築戸建住宅で２５００万円～３５００万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ膳所駅及び隣接駅勢圏の住宅地域一円である。需要者の中心は地縁的選好性を有する大津市内の居住者のほか、比較的住環境が良好な住宅地域であることから京都・大阪方面への通勤目的の周辺市からの流入も見られる。最寄り駅からやや遠いものの、高台の住環境と利便性が比較的良好な住宅地域であり、一定の取得需要が見込まれる。取引における中心価格帯は、標準地程度の規模で、土地価格が１０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は生活利便性が比較的良好な戸建住宅を中心とする地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視され、自用目的での取引が中心である。また画地規模等から共同住宅の建築は合理的ではないことから、収益還元法は適用しなかった。したがって、本件においては市場の取引実態等を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺地域は主として、居住の快適性を重視する住宅地域に存し、取引の中心は自用目的の戸建住宅の取引である。したがって、熟成した不動産賃貸市場は形成されておらず、また土地の規模等から賃貸用の建物の想定は困難であること等から、収益還元法は試算しない。本件においては、自用目的での取引が中心で、取引の実態を反映し、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	膳所駅南方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	36.9 坪 (122 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大津市滋賀県大津市秋葉台字山ノ防８３５番３９
標準地の範囲
東	30 m
西	90 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	11 m
面積	120 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)丘陵地に開発された戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、土地利用は現状を維持するものと予測する。利便性にはやや劣るが居住環境は概ね良好であり、需要は堅調で、地価は横ばいで推移すると予測する。 (2)一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域として熟成しており、当分の間は現状を維持すると予測する。駅徒歩圏外であるが、比較的閑静な住宅地域で一定の取得需要が見込まれ、地価はほぼ横ばいで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万7,043 円 1平米 8万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万7,043 円 1平米 8万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万7,043円 1平米 8万3,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 27万7,043円 1平米 8万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万7,043円 1平米 8万3,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 27万7,043円 1平米 8万3,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円高等の懸念要因はあるものの、コロナ感染症の影響緩和により景気動向は好調である。大津市の総人口は微増だが、生産人口は微減傾向にある。 (2)県内経済は各種政策の効果もあり、持ち直している。市内の人口はほぼ横ばい傾向で、住宅地の地価は二極化傾向が拡大している。
地域要因
(1)最寄駅から距離がある丘陵地の住宅地域だが、住環境は概ね良好で需要は底堅い。 (2)高台の住宅地域で、土地利用は安定的であり、地域要因に変動はない。利便性と住環境が比較的良好な住宅地域で、一定の取得需要が見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市秋葉台字山ノ防８３５番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,385 円／平米 25万9,141 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,855 円／平米 26万695 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,813 円／平米 26万3,862 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,800 円／平米 26万3,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市秋葉台字山ノ防８３５番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,018 円／平米 28万1,070 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,351 円／平米 27万5,558 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,193 円／平米 27万8,342 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,200 円／平米 27万8,365 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市秋葉台字山ノ防８３５番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,502 円／平米 22万3,162 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,164 円／平米 22万5,350 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,538 円／平米 26万2,953 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,500 円／平米 26万2,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	河川保全区域（河川保全区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市秋葉台字山ノ防８３５番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,547 円／平米 34万2,326 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,547 円／平米 34万2,326 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,528 円／平米 27万9,450 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,500 円／平米 27万9,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情