路線価 (2023) 滋賀県大津市瀬田1-字蛸田948-56 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 大津市滋賀県大津市瀬田１丁目字蛸田９４８番５６
価格時点	2023 年
駅名	石山駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 25万7,868 円
1平米当たり	1平米 7万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,470万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万3,988 円 1平米 9万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,470万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万3,988 円／坪 1平米 9万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大津市内のうちＪＲ東海道本線沿線に位置する住宅地域の圏域と判断する。需要者は大津市内の一次取得者が中心であるが、周辺市からの流入も見込める。最寄駅徒歩圏外の地域であるが、閑静な住環境を有するとともに、大規模商業施設への接近性に優れるため需要者の選好性は強く、地価は上昇傾向で推移している。土地は１５０㎡で１，３００～１，６００万円、新築戸建住宅で３，０００～３，５００万円程度の価格帯が中心である。 (2) 同一需給圏はＪＲ石山駅から瀬田駅勢圏の戸建住宅地域と判断した。需要者の中心は地縁的選好性を有する大津市内の居住者が中心であるが、商業施設も近く利便性が高いため、隣接市からの転入も見られる。駅からやや距離があるものの、人気の高い住宅地域であることから需要は堅調である。需要の中心価格帯は。土地は８５千円／㎡～１１０千円／㎡程度、新築戸建てでは規模により差はあるが、３５００万円程度であると思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格はＪＲ石山駅・瀬田駅勢圏において生起した住宅地域内の事例のうち、地域的類似性の観点から規範性の高い事例を選択した上で試算されており規範性が高い。一方、対象標準地は画地規模の観点から経済合理性が成り立つ賃貸経営を行い得る建物想定が困難であることを勘案し、収益還元法は非適用が妥当と判断した。よって実証的な資料に基づき規範性が高い比準価格を標準とし、かつ周辺の類似標準地との価格均衡に留意の上、鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内にあり、賃貸市場が未成熟で、また画地規模が小さいため共同住宅の想定が困難であることから収益還元法は適用しない。近隣地域及びその周辺地域では、居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形成されており、ＪＲ瀬田駅及び石山駅から徒歩圏外の類似不動産の取引事例から比較して求めた比準価格を採用し、前年価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石山駅南東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	45.4 坪 (150 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大津市滋賀県大津市瀬田１丁目字蛸田９４８番５６
標準地の範囲
東	110 m
西	90 m
南	105 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	13 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北５．８ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)成熟した戸建住宅地域として今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。最寄駅徒歩圏外の地域であるが、戸建住宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向が続いている。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地であり、土地利用に変化はなく現状維持で推移すると予測する。駅徒歩圏外ではあるが商業施設等に近く需要は安定的で、地価は上昇傾向で推移するものと見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万3,988 円 1平米 9万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万3,988 円 1平米 9万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万3,988円 1平米 9万8,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 32万1,013円 1平米 9万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万3,988円 1平米 9万8,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 32万1,013円 1平米 9万7,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、一部に弱さが見られるものの、緩やかに持ち直している。大津市の人口数はほぼ横ばい、世帯数は増加傾向にある。 (2)県内景気は回復基調にあったが、物価高、海外情勢等により下振れ懸念がある。大津市の人口は概ね横ばい。地価は利便性の優劣で二極化が進む。
地域要因
(1)成熟した戸建住宅地域であり地域要因に特段の変動はない。最寄駅徒歩圏内ほどの力強さは見られないものの、戸建住宅需要は堅調に推移している。 (2)古くに開発された戸建住宅地域で、土地利用に特段の変動はない。商業施設等にも近く、生活利便性が良好なことから、土地需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市瀬田１丁目字蛸田９４８番５６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,808 円／平米 32万47 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,740 円／平米 31万3,210 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,688 円／平米 32万6,263 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,700 円／平米 32万6,302 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市瀬田１丁目字蛸田９４８番５６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,019 円／平米 28万7,685 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,541 円／平米 28万9,411 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,268 円／平米 32万1,568 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,300 円／平米 32万1,674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市瀬田１丁目字蛸田９４８番５６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,191 円／平米 36万7,597 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,409 円／平米 36万8,318 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,650 円／平米 32万9,443 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,700 円／平米 32万9,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７大津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市瀬田１丁目字蛸田９４８番５６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,572 円／平米 29万6,125 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,137 円／平米 35万889 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,428 円／平米 31万2,179 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,400 円／平米 31万2,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２０７大津Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市瀬田１丁目字蛸田９４８番５６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万709 円／平米 29万9,884 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,886 円／平米 30万7,081 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,878 円／平米 32万3,585 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,900 円／平米 32万3,657 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	一部都市計画道路
特別な事情