路線価 (2023) 滋賀県大津市千石台9-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 大津市滋賀県大津市千石台９番２
価格時点	2023 年
駅名	大津京駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,490万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万3,404 円 1平米 7万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,490万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万3,073 円／坪 1平米 7万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は大津市内の高台に存する類似の品等を有する戸建住宅の存する範囲で、主たる需要者は市内在住の一次取得者が中心と思われる。傾斜地の住宅地は生活利便性の観点から需要は弱く、また地域外への転出や高齢化などにより供給過剰となり、売物件は長期間市場に滞留していることから市場は不均衡な状態である。市場での中心価格帯は土地単価で７０，０００円／㎡前後、総額では１，５００万円弱、中古戸建で２，０００万円程度と想定される。 (2) 同一需給圏は、大津市で一般住宅等が所在する住宅地域である。需要者の中心は大津市内及び京都方面への通勤を目的とする一時取得者である。市場の需給動向としては、高台の傾斜地の存する住宅団地の土地需要は弱含みで、地価は下落傾向にある。中心価格帯は２００㎡程度の土地で１，４００万円から１，５００万円程度、新築一戸建で３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は大津市内の類似性の高い住宅地の事例に基づき試算しており、豊富な資料を基礎に戸建住宅地の取引市場を反映した実証的な価格が得られたものと思料する。他方、近隣地域内には賃貸住宅や収益物件は見られず、賃貸市場が成立していないことから収益還元法を適用しなかった。したがって、規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、大津市内の湖西地域に存する取引事例から特に類似性の高い住宅地に係る事例を収集選択し、要因比較を行い、規範性の高い価格が得られた。収益価格は、対象標準地が存する地域は自用目的の取引が中心で賃貸市場が形成されていないため試算しなかった。よって比準価格を標準に、代表標準地との価格均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大津京駅西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	63.8 坪 (211 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大津市滋賀県大津市千石台９番２
標準地の範囲
東	30 m
西	65 m
南	45 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	14 m
面積	210 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	風致地区（風致地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの住宅団地であり、土地利用は安定的である。近隣地域は日照・眺望の点では優位にある団地であるが、傾斜地であるため利便性の点で競争力が弱く、需要は弱含みであり地価は下落傾向で推移すると思われる。 (2)古くに開発された住宅団地で、地域要因は安定的で当分は現状のままで推移すると思われる。高台の住宅団地内の土地需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万3,404 円 1平米 7万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万3,073 円 1平米 7万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万3,404円 1平米 7万600円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 23万6,379円 1平米 7万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万3,073円 1平米 7万500円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 23万6,379円 1平米 7万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、需要の一部に弱い動きがみられるものの、生産活動は製造業を中心に持ち直しており、全体として緩やかに回復傾向にある。 (2)県内景気は、持ち直している。個人消費は感染症の影響が和らぐもとで持ち直している。大津市の人口は微増傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に変化はない。市街地から離れた丘陵地の住宅需要は弱く、地価は下落傾向にある。 (2)地域要因に大きな変動は認められない。傾斜地の存する住宅地域であること等から土地需要は弱含みで、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市千石台９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,787 円／平米 24万7,246 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,311 円／平米 24万8,978 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,589 円／平米 22万6,755 円／坪
査定価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市千石台９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,385 円／平米 25万9,141 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,855 円／平米 26万695 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,050 円／平米 22万8,279 円／坪
査定価格 平米 坪	7万400 円／平米 23万2,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市千石台９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,892 円／平米 25万7,511 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,892 円／平米 25万7,511 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,114 円／平米 22万8,491 円／坪
査定価格 平米 坪	7万500 円／平米 23万3,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市千石台９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,153 円／平米 24万5,150 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,189 円／平米 24万1,963 円／坪
標準価格 平米 坪	7万578 円／平米 23万3,331 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,000 円／平米 23万8,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市千石台９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,502 円／平米 22万3,162 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,164 円／平米 22万5,350 円／坪
標準価格 平米 坪	7万272 円／平米 23万2,319 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,700 円／平米 23万7,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	河川保全区域（河川保全区域）
その他地域地区等3
特別な事情