路線価 (2023) 滋賀県大津市和邇高城字竹ケ花34-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 大津市滋賀県大津市和邇高城字竹ケ花３４番３外
価格時点	2023 年
駅名	和邇駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	909万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,677 円 1平米 3万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	909万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,677 円／坪 1平米 3万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ湖西線の和邇駅を最寄駅とする既成住宅地域でありその範囲は比較的狭いと判断した。需要者の属性は当該地域の居住者や何らかの地縁性を有する者、世帯分離に伴う需要が中心と考えられる。最寄駅や公共施設等も近く生活利便性が高い地域であるが、街路の狭い古くからの既成住宅地域であり需要は弱含みである。市場での中心価格帯は７０坪程度の土地で坪当たり１２万～１３万円、土地建物総額で２，５００万円～３，０００円程度と思料する。 (2) 同一需給圏は、大津市に所在する住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人である。市場の需給動向としては、街路の狭い既成住宅地の土地需要は弱含みで、地価は下落傾向にある。市場における中心価格帯を見出すのは困難であるが、近時の類似する取引事例等から、土地の単価としては概ね３万円／㎡～４万円／㎡程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は和邇駅近郊の住宅地の事例を元に試算したものであり、市場性を反映しており説得力が高い。収益価格は自己使用目的の戸建住宅を中心とした地域であり、敷地規模も小さく共同住宅の想定が困難なため試算できなかった。また古くからの既成市街地であり積算価格も試算できない。よって市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、大津市内の類似性の高い住宅地域に所在する比較的取引時点の新しい取引事例から求めたもので、近時の市場性を反映して求められており規範性が高い。収益価格については、対象標準地が既成住宅地域に存し、賃貸市場が成熟していないこと等から求められなかった。以上により、規範性の高い比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	和邇駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	75.9 坪 (251 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大津市滋賀県大津市和邇高城字竹ケ花３４番３外
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	100 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅等が建ち並ぶ古くからの既成住宅地域であり土地利用に特段の変化はなく現状維持で推移すると予測される。駅徒歩圏であるが地縁性も強く需要は減退傾向にあると思料する。 (2)戸建住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に変動はなく当面は現状を維持すると予測する。最寄駅には近いものの街路が狭いこと等から、土地需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万9,677 円 1平米 3万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万9,677 円 1平米 3万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万9,677円 1平米 3万6,200円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 12万338円 1平米 3万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万9,677円 1平米 3万6,200円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 12万338円 1平米 3万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大津市内の住宅地は駅徒歩圏で上昇傾向にあるが、傾斜地や郊外の古い造成団地、農家集落では下落傾向にあり、二極化している。 (2)県内景気は、持ち直している。個人消費は感染症の影響が和らぐもとで持ち直している。大津市の人口は微増傾向にある。
地域要因
(1)和邇駅から徒歩圏の既成住宅地域であり利便性も高いが、街路が狭い旧市街地であり需要は弱含みである。 (2)和邇駅の徒歩圏内に位置する住宅地域であるものの、街路条件が劣る既成住宅地のため土地需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７大津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市和邇高城字竹ケ花３４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,140 円／平米 12万2,785 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,753 円／平米 12万4,811 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,943 円／平米 10万8,910 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,900 円／平米 10万8,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市和邇高城字竹ケ花３４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,652 円／平米 9万4,724 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,451 円／平米 9万4,059 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,892 円／平米 8万2,293 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７大津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市和邇高城字竹ケ花３４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,676 円／平米 13万1,169 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,511 円／平米 14万3,847 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,770 円／平米 12万4,868 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市和邇高城字竹ケ花３４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,485 円／平米 16万291 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,743 円／平米 15万4,532 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,941 円／平米 12万5,433 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情