路線価 (2023) 滋賀県大津市千野1-字内畑1153-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 大津市滋賀県大津市千野１丁目字内畑１１５３番１外
価格時点	2023 年
駅名	おごと温泉駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (583 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,781 円 1平米 2万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (583 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,112 円／坪 1平米 2万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、湖西地域内の既成住宅地域である。需要者の中心は、近隣地域に地縁を有する地元居住者である。地縁的選好性によって、市場は限定的で供給過多傾向にある。取引の中心となる価格帯は、取引自体が少ない上に、画地規模も一様でないため総額では把握できないが、１㎡あたりの単価で２万円前後程度と思われる。 (2) 同一需給圏はＪＲ湖西線沿いを中心とした大津市内の周辺部の既成住宅地域と判断した。需要者の中心は、地縁的選好性がある大津市内の居住者である。高台にある古くからの農家住宅を中心とした集落であり、取引等はほとんどなく、若年層も流出傾向にある。市場での中心となる価格帯の把握は、取引が少なく困難であるが、他の同様の地域の取引から、土地で１９千円／㎡～２４千円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、価格牽連性のある事例に基づき試算しており規範性が認められる。収益価格は、対象標準地が市街化調整区域内にあり、賃貸市場が成熟していないため試算しなかった。本件においては、対象標準地が自己使用目的の取引が多く、収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される住宅地域に存するため、代表標準地との検討を踏まえ、取引実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 市街化調整区域に所在する駅から徒歩圏外の既成住宅地域であり、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算しない。近隣地域及びその周辺地域では、類似性のある事例の取引価格を指標に価格が形成されており、同一需給圏内の市街化調整区域内に存する取引事例から比較して求めた比準価格を採用して、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	おごと温泉駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	176.3 坪 (583 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅と一般住宅が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大津市滋賀県大津市千野１丁目字内畑１１５３番１外
標準地の範囲
東	350 m
西	250 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	33 m
奥行き	18 m
面積	590 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの農家集落地域であり、土地利用に大きな変化はなく今後も現状を維持するものと予測する。地縁的選好性が強く需要は弱含みで、今後も地価は下落が続くものと予測する。 (2)高台に広がる農家住宅を中心とした古くからの集落であり、土地利用に変化はなく現状維持で推移すると予測する。街路も狭く高齢化が進行しており、需要は弱いことから地価は下落傾向が続くと見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,781 円 1平米 2万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万7,112 円 1平米 2万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,781円 1平米 2万200円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2022年	1坪 6万9,095円 1平米 2万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万7,112円 1平米 2万300円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 6万9,095円 1平米 2万900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐ中で、持ち直している。住宅投資は、堅調である。大津市の人口は概ね横ばい傾向にある。 (2)県内景気は回復基調にあったが、物価高、海外情勢等により下振れ懸念がある。大津市の人口は概ね横ばい。地価は利便性の優劣で二極化が進む。
地域要因
(1)古くからの既成住宅地域であり、地縁的選好性により需要は限定的で、地価も下落が続いている。地域要因に特段の変動はない。 (2)旧来からの農家住宅地域であり土地利用に特段の変動はない。外部からの需要はほとんどなく、若年層の流出等により、需要は引き続き減退している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市千野１丁目字内畑１１５３番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,161 円／平米 7万9,876 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,016 円／平米 7万9,397 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,074 円／平米 7万2,977 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市千野１丁目字内畑１１５３番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,450 円／平米 8万832 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,744 円／平米 8万5,110 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,050 円／平米 6万9,591 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	南東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１高島Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	高島市
地域	滋賀県大津市千野１丁目字内畑１１５３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,085 円／平米 5万6,483 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,132 円／平米 5万3,332 円／坪
標準価格 平米 坪	2万190 円／平米 6万6,748 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市千野１丁目字内畑１１５３番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,815 円／平米 4万8,978 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,711 円／平米 4万8,635 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,764 円／平米 6万2,034 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市千野１丁目字内畑１１５３番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,667 円／平米 5万5,101 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,079 円／平米 5万3,157 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,630 円／平米 5万8,285 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情