路線価 (2023) 滋賀県大津市松山町字一丁田1121-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 大津市滋賀県大津市松山町字一丁田１１２１番１外
価格時点	2023 年
駅名	大津京駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 31万4,070 円
1平米当たり	1平米 9万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億2,700万 円 (1029 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万6,638 円 1平米 12万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1億2,700万 円 (1029 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万6,638 円／坪 1平米 12万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大津市内を中心に隣接市に及ぶ幹線道路沿いの商業地域と判定した。需要者の属性は幹線道路沿いにおいて事業展開を図る事業者が中心で地元関連企業のほか全国に店舗展開を図る企業も含まれる。ＪＲ大津京駅にも近く容積率も４００％あることから店舗等のほかにマンション建設も活発に行われている地域である。市場での中心となる価格帯は３００坪程度の土地で坪当たり４０万円程度であるが、マンション用地の場合にはさらに高値が想定される。 (2) 同一需給圏は、大津市及び周辺市に存する商業地域（商住混在地域等を含む）である。需要者の中心は、新規出店希望者、マンションデベロッパー等である。市場の需給動向としては、駅近くに店舗等が建ち並ぶ地域の商業地需要は強含みで、地価は上昇傾向にある。供給が少ない一方で、取引における中心価格帯は土地の規模等によりまちまちであるが、類似する取引事例等から概ね１㎡当たり１０万～１３万円程度であると思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地近郊の幹線道路沿いにおいて取引された事例を元に試算したものであり、市場性を反映したものとなっている。収益価格は４階建店舗兼共同住宅を想定して試算したものであるが、賃料や建設費など想定による影響を受けやすい点で規範性がやや劣る。積算価格は既成市街地のため試算できない。よって市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、大津市内で店舗等が所在する商業地域等に係る取引事例を選択し要因比較したもので、市場実態を反映した説得力の高い価格が求められた。収益価格は店舗付共同住宅を想定して求めたが、各過程において想定要素を多分に含むことから相対的規範性にやや乏しい。よって説得力の高い比準価格を重視し、収益価格もやや考慮し、代表標準地との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大津京駅北東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	311.3 坪 (1029 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗等が多い県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大津市滋賀県大津市松山町字一丁田１１２１番１外
標準地の範囲
東	140 m
西	80 m
南	140 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	37 m
奥行き	30 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いに低層店舗が建ち並ぶ繁華性の高い商業地であり土地利用は現状維持で推移すると予測する。駅徒歩圏であり容積率も高いことからマンション立地としての需要も強い地域であり地価は上昇傾向が続くと思料する。 (2)駅徒歩圏内に店舗等が建ち並ぶ商業地域で、マンション適地としての土地需要も存することから、商業地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大津市内の商業地はマンション適地、主要駅近傍地、商業集積地で上昇、既成商業地の一部で弱い動きが見られる。 (2)県内景気は、持ち直している。個人消費は感染症の影響が和らぐもとで持ち直している。大津市の人口は微増傾向にある。
地域要因
(1)幹線沿いに店舗が集積した路線商業地域である。周辺には新規のマンション供給も多く、商業背後地も拡大傾向にある。 (2)幹線沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、マンション用地としての需要等も存し、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７大津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市松山町字一丁田１１２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,492 円／平米 35万8,675 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,685 円／平米 36万2,619 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,498 円／平米 41万4,896 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７大津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市松山町字一丁田１１２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,268 円／平米 46万7,032 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,501 円／平米 45万4,578 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,332 円／平米 40万4,430 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	10.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市松山町字一丁田１１２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,584 円／平米 50万1,137 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,403 円／平米 50万7,150 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,921 円／平米 41万2,989 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市松山町字一丁田１１２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万8,213 円／平米 58万9,172 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,421 円／平米 59万9,778 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,033 円／平米 42万6,583 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情