路線価 (2023) 滋賀県大津市梅林1-167外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 大津市滋賀県大津市梅林１丁目１６７番外
価格時点	2023 年
駅名	大津駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 90万9,150 円
1平米当たり	1平米 27万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億8,600万 円 (516 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 119万160 円 1平米 36万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億8,600万 円 (516 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 119万160 円／坪 1平米 36万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は県南部のＪＲ東海道本線の駅前商業地域及び大津市・草津市中心部の商業地域等である。主たる需要者は全国規模で事業展開する法人並びに地元事業者等で、マンション素地としての需要もある。駅に近い利便性の良さに着目したマンション用地需要は堅調であり、店舗や事務所の需要も持ち直してきている。中心価格帯は、画地規模等によって大きく異なるため、総額での把握は困難であるが、単価では３０～４０万円／㎡程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、大津市及び周辺市域内の繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は、投資目的で事業展開する法人やマンションデベロッパー等である。オフィス需要はやや弱くテナントビルの収益性は伸び悩んでいるが、市場での投資意欲は堅調で投資物件に対する取引利回りは低下傾向にある。また、駅前のマンション用地に対する需要は堅調である。市場での中心価格帯については、画地規模等によって大きく異なり、その把握が難しい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域はＪＲ大津に近い商業地域である。本件では市内の商業地域及び住商混在地域に所在する代替競争不動産との均衡を得た実証的な比準価格が求められた。一方で、賃貸市場が十分に成熟しておらず、収益価格は流動的側面を有する。対象標準地は商業地域であるが、収益価格そのもので取引されるまでには至っていないのが市場の実状であることを踏まえ、比準価格を重視し、前年公示価格との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の繁華性の高い商業地の取引事例から試算されており、実証的で規範性は比較的高い。一方、収益価格は、対象標準地の存する商業地域が、賃貸収入等に基づく収益性が最重視されるには至っておらず、元本価値に見合う賃料の徴収がやや困難な地域であるため、比準価格に比べて低位に求められた。よって、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大津駅北東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	156.1 坪 (516 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大津市滋賀県大津市梅林１丁目１６７番外
標準地の範囲
東	15 m
西	70 m
南	12 m
北	12 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ大津駅に近い商業地域であり、店舗事務所のほかマンション素地の需要もあり、今後も駅前商業地域として推移すると思料する。資金余剰や利回りの低下基調もあり、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (2)ＪＲ大津駅に近接した商業地域である。周辺では分譲マンションも建ち並び、用途の多様性を有する。家賃による収益性は伸び悩んでいるが、マンション用地の需要は堅調で、地価は上昇傾向になるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 119万160 円 1平米 36万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 119万3,466 円 1平米 36万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 119万160円 1平米 36万円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 117万324円 1平米 35万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 119万3,466円 1平米 36万1,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 117万324円 1平米 35万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着き、県内景気は回復基調にある。不動産への影響は様々で市況は不透明。大津市の人口は概ね横這い傾向。 (2)県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐ中で、持ち直している。個人消費も持ち直している。
地域要因
(1)大津駅に近い商業地域であり、コロナ禍で落ち込んでいた事務所や飲食店舗の市況は、持ち直してきている。 (2)ＪＲ大津駅前の商業地域で、地域要因に特段の変動はない。事務所需要が弱く収益性が伸び悩んでいる一方、駅前で用途の多様性を有する地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市梅林１丁目１６７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万4,852 円／平米 94万1,721 円／坪
推定価格 平米 坪	28万8,270 円／平米 95万3,021 円／坪
標準価格 平米 坪	34万9,842 円／平米 115万6,578 円／坪
査定価格 平米 坪	36万 円／平米 119万160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市梅林１丁目１６７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万1,099 円／平米 129万2,973 円／坪
推定価格 平米 坪	40万485 円／平米 132万4,003 円／坪
標準価格 平米 坪	43万9,610 円／平米 145万3,351 円／坪
査定価格 平米 坪	45万3,000 円／平米 149万7,618 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市梅林１丁目１６７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万8,358 円／平米 125万852 円／坪
推定価格 平米 坪	38万4,039 円／平米 126万9,633 円／坪
標準価格 平米 坪	39万5,916 円／平米 130万8,898 円／坪
査定価格 平米 坪	40万8,000 円／平米 134万8,848 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市梅林１丁目１６７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万8,699 円／平米 85万5,259 円／坪
推定価格 平米 坪	26万2,065 円／平米 86万6,387 円／坪
標準価格 平米 坪	36万4,485 円／平米 120万4,987 円／坪
査定価格 平米 坪	37万5,000 円／平米 123万9,750 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１草津Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県大津市梅林１丁目１６７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万1,637 円／平米 106万3,332 円／坪
推定価格 平米 坪	32万4,853 円／平米 107万3,964 円／坪
標準価格 平米 坪	34万6,695 円／平米 114万6,174 円／坪
査定価格 平米 坪	35万7,000 円／平米 118万242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情