路線価 (2023) 滋賀県大津市大萱1-3460外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 大津市滋賀県大津市大萱１丁目３４６０番外
価格時点	2023 年
駅名	瀬田駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 66万1,200 円
1平米当たり	1平米 20万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2億4,700万 円 (931 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 87万6,090 円 1平米 26万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2億4,600万 円 (931 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 87万2,784 円／坪 1平米 26万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大津市内のうちＪＲ東海道本線沿線各駅を中心とする商業地域である。需要者の中心は金融機関、中堅以上の不動産会社又は機関投資家で、分譲マンション開発販売業者の参入も考えられる。ＪＲ瀬田駅勢圏を中心とする優良な商業背後地を抱え、コロナ禍による地価への影響も軽微となりつつあることから、市場は堅調に推移している。規模が一様でないため総額の把握は困難であるが、土地は２５万円～３０万円／㎡程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は県南部のＪＲ東海道本線の駅前商業地域及び大津市・草津市中心部の商業地域等である。主たる需要者は全国規模で事業展開する法人並びに地元事業者等で、マンション素地としての需要もある。駅に近い利便性の良さに着目したマンション用地需要は堅調で、店舗や事務所の需要も持ち直してきている。中心価格帯は、画地規模等によって大きく異なるため、総額での把握は困難であるが、単価では２０～３５万円／㎡程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、駅前の商業地域である。比準価格は大津市内の比較的駅に近い商業地域に所在する取引事例より試算したもので、当該地域の需給動向を反映した価格である。収益価格は中層店舗兼事務所を建築することを想定して試算しており、対象標準地の収益性を反映した価格である。よって、本件では比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域はＪＲ瀬田駅前の商業地域である。本件では市内の商業地域及び住商混在地域に所在する代替競争不動産との均衡を得た実証的な比準価格が求められた。一方で、賃貸市場が十分に成熟しておらず、収益価格は流動的側面を有する。対象標準地は商業地域であるが、収益価格そのもので取引されるまでには至っていないのが市場の実状であることを踏まえ、比準価格を重視し、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	瀬田駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	281.6 坪 (931 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店舗や銀行が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大津市滋賀県大津市大萱１丁目３４６０番外
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	30 m
面積	900 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	北東（駅前広場）市道
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ瀬田駅前商業地域で、近傍で商業施設のリニューアル等が見られる等、発展的に推移すると予測する。繁華性の向上が見られ、コロナ禍の影響から脱しつつあり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)ＪＲ瀬田駅に近い商業地域であり、店舗事務所のほかマンション素地の需要もあり、今後も駅前商業地域として推移すると思料する。資金余剰や利回りの低下基調もあり、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 89万9,232 円 1平米 27万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 87万2,784 円 1平米 26万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 89万9,232円 1平米 27万2,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 85万6,254円 1平米 25万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 87万2,784円 1平米 26万4,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 85万6,254円 1平米 25万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響による経済活動の抑制から脱しつつあり、徐々に回復傾向である。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着き、県内景気は回復基調にある。不動産への影響は様々で市況は不透明。大津市の人口は概ね横這い傾向。
地域要因
(1)駅前の繁華性の高い商業地域であり、背後地拡大とともに店舗入替などが見られ、店舗のテナント等の増加に伴い市況は活性化しつつある。 (2)瀬田駅前の商業地域であり、コロナ禍で落ち込んでいた事務所や飲食店舗の市況は、持ち直してきている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市大萱１丁目３４６０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万8,699 円／平米 85万5,259 円／坪
推定価格 平米 坪	26万2,065 円／平米 86万6,387 円／坪
標準価格 平米 坪	27万1,289 円／平米 89万6,881 円／坪
査定価格 平米 坪	28万5,000 円／平米 94万2,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市大萱１丁目３４６０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,846 円／平米 49万5,391 円／坪
推定価格 平米 坪	15万8,994 円／平米 52万5,634 円／坪
標準価格 平米 坪	25万8,948 円／平米 85万6,082 円／坪
査定価格 平米 坪	27万2,000 円／平米 89万9,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７大津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市大萱１丁目３４６０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万3,151 円／平米 77万797 円／坪
推定価格 平米 坪	23万7,814 円／平米 78万6,213 円／坪
標準価格 平米 坪	25万9,057 円／平米 85万6,442 円／坪
査定価格 平米 坪	27万2,000 円／平米 89万9,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７大津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市大萱１丁目３４６０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万349 円／平米 86万714 円／坪
推定価格 平米 坪	24万430 円／平米 79万4,862 円／坪
標準価格 平米 坪	24万8,378 円／平米 82万1,138 円／坪
査定価格 平米 坪	26万1,000 円／平米 86万2,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情