路線価 (2023) 滋賀県大津市京町4-字松ケ枝1078-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 大津市滋賀県大津市京町４丁目字松ケ枝１０７８番１７
価格時点	2023 年
駅名	大津駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 51万2,430 円
1平米当たり	1平米 15万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	3,320万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万4,506 円 1平米 20万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3,320万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万4,506 円／坪 1平米 20万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大津市及び周辺市の類似の商業地の存する範囲である。主たる需要者は地元資本及び全国資本の法人事業者が想定される。ＪＲ大津駅近傍のオフィス需要はやや弱含みであるが、賃貸マンション等の収益物件や分譲マンション素地の取引等の影響を受けているため、需要は総じて堅調である。近隣地域内に取引はなく、広告等も見られないことから中心価格帯を把握することは困難であるが、背後住宅地から類推して概ね６６万円／坪程度である。 (2) 同一需給圏は、大津市及び周辺市に所在する商業地域等である。中心となる需要者は、県内を中心とする法人事業者等である。市場の需給動向としては、最寄駅に比較的近く画地規模の小さい商業地需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。取引の中心となる価格帯は、画地規模等によって差が大きいため、総額の把握は困難であった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は大津市に存する類似の商業地の取引事例に基づき試算しており、市内の不動産市場の実情を反映した価格として説得力を有する。一方、収益価格については、近隣地域内は自己用不動産が多く、賃貸市場が成熟しておらず元本と果実の相関関係がやや希薄であることから比準価格と比較して低位に試算されたものと思料する。したがって比準価格を標準に収益価格を関連付けて調整し、地価公示価格や地価調査価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から類似性の高い商業地等に係る事例に基づき試算しており、現実の不動産市場を反映した価格として説得力が高い。他方、収益価格については、賃貸用事務所を想定して求めたものの、元本に見合う賃料が得られない傾向があり相対的規範性は劣る。よって、説得力の高い比準価格を重視し、相対的規範性に劣る収益価格もやや考慮し、周辺の類似する標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大津駅北東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の事務所ビル等が多い県庁近くの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大津市滋賀県大津市京町４丁目字松ケ枝１０７８番１７
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	40 m
北	75 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	15 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大津駅徒歩圏に存しており、中層事務所ビルを中心とした土地利用に変化はないが、周辺の低利用地や既成住宅からマンション用地への転用がみられることから、マンション需要の影響を受けて地価は上昇基調にある。 (2)最寄駅に比較的近い商業地域で、地域要因に大きな変化は見られないものの、背後地の住宅地需要も堅調で、土地需要が強含みであることから、地価は上昇傾向で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 66万4,506 円 1平米 20万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 67万1,118 円 1平米 20万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 66万4,506円 1平米 20万1,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 67万1,118円 1平米 20万3,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、需要の一部に弱い動きがみられるものの、生産活動は製造業を中心に持ち直しており、全体として緩やかに回復傾向にある。 (2)県内景気は、持ち直している。個人消費は感染症の影響が和らぐもとで持ち直している。大津市の人口は微増傾向にある。
地域要因
(1)大津市中心部に存しており地域要因に変化はない。近傍のマンション需要に牽引されて地価は上昇基調にあると思われる。 (2)駅に比較的近い商業地域内の商業地需要は堅調であるため、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市京町４丁目字松ケ枝１０７８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,858 円／平米 74万3,381 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,006 円／平米 75万3,788 円／坪
標準価格 平米 坪	20万7,656 円／平米 68万6,511 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	276 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市京町４丁目字松ケ枝１０７８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,269 円／平米 51万9,931 円／坪
推定価格 平米 坪	16万72 円／平米 52万9,198 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,348 円／平米 66万5,656 円／坪
査定価格 平米 坪	20万1,000 円／平米 66万4,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市京町４丁目字松ケ枝１０７８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,584 円／平米 50万1,137 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,403 円／平米 50万7,150 円／坪
標準価格 平米 坪	21万141 円／平米 69万4,726 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市京町４丁目字松ケ枝１０７８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,785 円／平米 50万1,801 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,517 円／平米 51万833 円／坪
標準価格 平米 坪	20万2,778 円／平米 67万384 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情