路線価 (2023) 滋賀県大津市皇子が丘2-字中ノ田233-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 大津市滋賀県大津市皇子が丘２丁目字中ノ田２３３番１
価格時点	2023 年
駅名	大津京駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 46万2,840 円
1平米当たり	1平米 14万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億1,500万 円 (648 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万5,162 円 1平米 17万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億1,500万 円 (648 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万8,468 円／坪 1平米 17万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大津京駅のほかＪＲ各駅の駅前商業地域並びに市内中心部の商業地域と判定した。需要者の属性は駅前その他の繁華性の高い商業地においてテナントビル等の事業展開をはかる地元関連企業並びにマンションディベロッパーが中心である。駅前立地における商業地としての需要は堅調であり、マンション適地についての需要も根強い。市場での中心となる価格帯は事業用地とマンション用地とで異なるが、前者で㎡当たり１７万円～２０万円と思料する。 (2) 同一需給圏は大津市及び周辺市に存する類似の地域特性を有する商業地の存する範囲である。主たる需要者は地元事業者及び全国規模の法人の新規出店のほかマンションデベロッパーが考えられる。背後地の人口増から商業繁華性は維持されており、またマンション用地としての需要も旺盛であることから、市場は堅調である。近隣地域内に取引はなく中心価格帯を把握することは困難であるが、背後地の価格水準から類推して土地単価で５９万円／坪前後と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格はＪＲ駅に比較的近い幹線道路沿いの商業地の事例をもとに試算したものであり、市場性を反映しており説得力が高い。収益価格は５階建の店舗・事務所兼共同住宅を想定して試算したものであるが、賃料水準及び建築費等の想定要素の点でやや規範性が弱い。積算価格は既成市街地のため試算できない。よって市場性を反映した比準価格を中心に収益価格は参酌し代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は土地利用に関して代替競争関係が認められる取引事例に基づき試算しており、商業地の不動産市場動向を反映した実証的な価格として規範性が高い。一方、近隣地域はテナント等がみられるが自社物件が多いため、賃貸市場が活性化しおらず、元本と果実の相関関係が希薄で収益価格はやや低位に試算されたものと思料する。したがって、規範性の高い比準価格を標準に収益価格を関連付けて調整し、代表標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大津京駅南東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	196 坪 (648 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大津市滋賀県大津市皇子が丘２丁目字中ノ田２３３番１
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	70 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	34 m
面積	650 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ大津京駅前の商業地域であり土地利用に特段の変化はなく現状維持で推移すると予測する。繁華性の高い駅前商業地域であり需要は堅調であることから地価は微増傾向が続くと思料する。 (2)ＪＲ大津京駅前の商業地であり土地利用に大きな変化はないが、顧客となる背後住宅地が成熟しており、今後も商業繁華性を維持したまま推移するものと思われる。高い商業収益性により地価は上昇基調にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 58万8,468 円 1平米 17万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 58万8,468 円 1平米 17万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 58万8,468円 1平米 17万8,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 57万8,550円 1平米 17万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 58万8,468円 1平米 17万8,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 57万8,550円 1平米 17万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大津市内の商業地はマンション適地、主要駅近傍地、商業集積地で上昇、既成商業地の一部で弱い動きが見られる。 (2)県内景気は、需要の一部に弱い動きがみられるものの、生産活動は製造業を中心に持ち直しており、全体として緩やかに回復傾向にある。
地域要因
(1)ＪＲ大津京駅に近い駅前幹線道路沿いの商業地域であり、テナント需要も多く、需要は比較的堅調な地域である。 (2)近傍に大型商業施設の出店や背後住宅地の熟成などにより、企業の出店意欲は強く地価は上昇基調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市皇子が丘２丁目字中ノ田２３３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,584 円／平米 50万1,137 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,403 円／平米 50万7,150 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,327 円／平米 59万9,467 円／坪
査定価格 平米 坪	18万1,000 円／平米 59万8,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７大津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市皇子が丘２丁目字中ノ田２３３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,492 円／平米 35万8,675 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,685 円／平米 36万2,619 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,746 円／平米 55万7,874 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７大津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市皇子が丘２丁目字中ノ田２３３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,268 円／平米 46万7,032 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,501 円／平米 45万4,578 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,062 円／平米 61万1,815 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	10.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市皇子が丘２丁目字中ノ田２３３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万8,213 円／平米 58万9,172 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,421 円／平米 59万9,778 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,059 円／平米 59万8,581 円／坪
査定価格 平米 坪	18万1,000 円／平米 59万8,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２０７大津Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市皇子が丘２丁目字中ノ田２３３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万3,151 円／平米 77万797 円／坪
推定価格 平米 坪	23万7,814 円／平米 78万6,213 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,495 円／平米 60万9,940 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情