路線価 (2023) 滋賀県大津市におの浜2-1-36 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 大津市滋賀県大津市におの浜２丁目１番３６
価格時点	2023 年
駅名	膳所駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 67万7,730 円
1平米当たり	1平米 20万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	5億 円 (1900 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万9,478 円 1平米 26万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	4億9,800万 円 (1900 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万6,172 円／坪 1平米 26万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大津市を中心とした湖南エリアのＪＲ線各駅徒歩圏内の高層マンションが見られる商業地域で、需要者は中堅以上の分譲マンション開発販売業者が中心である。ＪＲ膳所駅徒歩圏内に存し、利便性に恵まれている。隣接地域の大型商業施設の閉鎖による利便性の減退は否めないが、ディベロッパーの素地取得意欲は底堅く積極的である。取引面積がまちまちであるため総額での中心価格帯の把握は困難であるが、単価では２５万円／㎡～３５万円／㎡程度。 (2) 同一需給圏は大津市及び周辺市に存する商業地域の圏域と判断する。需要者は一定規模以上のマンション適地であれば、関西圏で分譲マンションを供給している開発業者が中心となる。におの浜地区においては、分譲マンション供給が多くやや供給過剰傾向も見られるが、未だエンドユーザーのマンション需要は旺盛であり、好立地のマンション適地に対する潜在的な需要は強く、地価は上昇傾向にある。土地は１，９００㎡で４～６億円程度が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、画地規模が比較的大きくマンション素地として代替競争関係にある事例をできるだけ採用したもので、規範性は高い。開発法による価格は開発販売業者の投資採算性に着目した理論的な性格を有しており、昨今の市場の状況から買い進まれることも多い取引価格に対する有力な検証手段となる。本件では市場の実態を反映して実証的な比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意のうえ鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格については、立地条件、法規制等から共同住宅用地としての利用が可能な画地の取引事例から試算され、各種修補正も適切であり、実証的で規範性が高い。一方、開発法による価格は最有効使用の店舗付き分譲マンション建築を想定した開発業者の投資採算性を反映した価格であり、本地域の特性を鑑みると検証価格として重視されるべき価格である。よって両試算価格を等しく関連付け、かつ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	膳所駅北方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	574.7 坪 (1900 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗のほか、高層マンションが多い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大津市滋賀県大津市におの浜２丁目１番３６
標準地の範囲
東	100 m
西	60 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	63 m
面積	1900 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ膳所駅徒歩圏の店舗や高層マンション等が建ち並ぶ商業地域で、閉鎖した商業施設跡地に大型マンションが建築中である。マンション素地の需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)高層の分譲マンションが多い滋賀県内でも屈指の分譲マンションエリアである。近隣の西武百貨店跡地において新規分譲マンション計画が進捗しており、マンション地域としての成熟度を増していくものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 86万9,478 円 1平米 26万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 86万9,478 円 1平米 26万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 86万9,478円 1平米 26万3,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 85万6,254円 1平米 25万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 86万9,478円 1平米 26万3,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 85万6,254円 1平米 25万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着き、県内景気は回復基調にある。不動産への影響は様々で市況は不透明。大津市の人口は概ね横這い傾向。 (2)県内景気は、一部に弱さが見られるものの、緩やかに持ち直している。大津市の人口数はほぼ横ばい、世帯数は増加傾向にある。
地域要因
(1)近くの西武ショッピングセンター跡地で分譲マンション（計画戸数７０８戸）が建築中である。 (2)近隣の西武百貨店跡地で、新規分譲マンション「シエリアシティ大津におの浜（総７０８戸）」の建築工事が行われている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市におの浜２丁目１番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,858 円／平米 74万3,381 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,006 円／平米 75万3,788 円／坪
標準価格 平米 坪	25万5,899 円／平米 84万6,002 円／坪
査定価格 平米 坪	25万6,000 円／平米 84万6,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	276 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市におの浜２丁目１番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万4,939 円／平米 80万9,768 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,878 円／平米 81万9,485 円／坪
標準価格 平米 坪	27万3,294 円／平米 90万3,510 円／坪
査定価格 平米 坪	27万3,000 円／平米 90万2,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市におの浜２丁目１番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,785 円／平米 50万1,801 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,517 円／平米 51万833 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,233 円／平米 74万7,926 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市におの浜２丁目１番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万583 円／平米 46万4,767 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,330 円／平米 55万3,193 円／坪
標準価格 平米 坪	25万8,225 円／平米 85万3,692 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市におの浜２丁目１番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万8,213 円／平米 58万9,172 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,421 円／平米 59万9,778 円／坪
標準価格 平米 坪	25万6,970 円／平米 84万9,543 円／坪
査定価格 平米 坪	25万7,000 円／平米 84万9,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情