路線価 (2023) 滋賀県大津市和邇中浜字下梶原444-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 大津市滋賀県大津市和邇中浜字下梶原４４４番１外
価格時点	2023 年
駅名	和邇駅 から 0m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,990万 円 (500 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,699 円 1平米 5万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2,990万 円 (500 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,699 円／坪 1平米 5万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内及び周辺市の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は店舗等を営む個人及び法人事業者等である。周辺地域は背後人口の微増及び医療機関の開業等から人口の増加が見込まれ、堅田エリアや京都方面への顧客の流出により事業環境は厳しい状況であるものの、希少性や値ごろ感を伴う物件には潜在的な需要が認められる。商業地の取引が少ないことから、取引の中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は大津市内及び周辺市に存する繁華性の類似する商業地の存する範囲である。主たる需要者は地元資本の企業または個人事業者の新規出店のための需要が考えられる。大型商業施設に近接するものの商業繁華性は低く需要はやや弱含みであるものと思料する。近隣地域内に取引はなく事業用借地が多いため中心価格帯を把握することは困難であるが、近傍の住宅地等から類推して土地単価で概ね５９，８００円／㎡～６３，０００円／㎡と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は商業地の取引が少ないことから収集範囲を県内に広げ、駅近郊の商業地域に所在する事例を採用した。得られた比準価格は市場の取引実態を反映し、規範性が高いものと判断する。当該地域は自用の店舗等が中心となっており、新規の賃貸物件は少なく、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。よって、市場での取引実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を中心に試算しており、豊富な資料により類似の商業地の市場動向を反映した価格として規範性が認められる。一方、近隣地域は自社物件が多く賃貸市場が成熟していないことから元本と果実の相関関係が薄く、収益価格はやや低位に試算されたものと思料する。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて調整し、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	和邇駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	151.2 坪 (500 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	スーパー、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大津市滋賀県大津市和邇中浜字下梶原４４４番１外
標準地の範囲
東	90 m
西	30 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	35.7 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	（駅前広場）市道
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗・事業所及び店舗兼共同住宅等が見られる駅前商業地域で、新規の出店は見受けられず、当分は現状を維持するものと予測する。駅前広場に接面し、利便性が良いことから、地価は概ね横ばい傾向で推移している。 (2)ＪＲ和邇駅前の古い商業地域で土地利用に大きな変化はない。周辺地域では住宅分譲が散見されるが商業繁華性は総じて低いため、地価は横ばいないし微減傾向で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万8,360 円 1平米 6万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万7,699 円 1平米 5万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万7,699円 1平米 5万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万7,699円 1平米 5万9,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万7,699円 1平米 5万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大津市内ではマンション用地としての需要は強いものの、既成の商業地域では横ばい・下落傾向も見られる。 (2)県内景気は、需要の一部に弱い動きがみられるものの、生産活動は製造業を中心に持ち直しており、全体として緩やかに回復傾向にある。
地域要因
(1)ＪＲ「和邇」駅に近接する商業地域で、背後人口の増加から日用品店舗は安定しており、需要動向は比較的安定してる。 (2)ＪＲ和邇駅近接の商業地域で、土地利用は安定している、背後では住宅分譲が見られるが繁華性の向上に至っていない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県大津市和邇中浜字下梶原４４４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,673 円／平米 18万749 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,110 円／平米 18万2,194 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,317 円／平米 19万2,796 円／坪
査定価格 平米 坪	6万100 円／平米 19万8,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市和邇中浜字下梶原４４４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,326 円／平米 19万6,132 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,692 円／平米 18万4,118 円／坪
標準価格 平米 坪	6万469 円／平米 19万9,911 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,300 円／平米 20万5,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市和邇中浜字下梶原４４４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,445 円／平米 19万3,219 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,164 円／平米 18万2,372 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,004 円／平米 18万5,149 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,700 円／平米 19万756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市和邇中浜字下梶原４４４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,776 円／平米 17万4,477 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,379 円／平米 16万9,859 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,055 円／平米 19万1,930 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,800 円／平米 19万7,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情