路線価 (2023) 滋賀県大津市馬場2-字西柳川252-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 大津市滋賀県大津市馬場２丁目字西柳川２５２番８
価格時点	2023 年
駅名	膳所駅 から 50m
路線価
1坪当たり	1坪 69万4,260 円
1平米当たり	1平米 21万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,160万 円 (83 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 85万9,560 円 1平米 26万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2,170万 円 (83 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万2,866 円／坪 1平米 26万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大津市中心市街地及びＪＲ主要駅近傍の商業地域一円である。主な需要者は飲食店舗等のチェーン展開を図る法人事業者又は地元事業者等である。最寄駅に近く店舗の集積性も高まりつつあったが、西武百貨店閉店の影響が継続しており、やや不透明な状況である。総額での中心の価格帯を把握するのは、取引される土地の規模形状等がまちまちで困難であるが、１㎡当たり概ね２０万円～３０万円程度と思料される。 (2) 同一需給圏は大津市及び周辺市に存する商業地域の圏域と判断する。需要者は小売店舗、飲食店舗等の事業者が中心である。コロナ禍や西武百貨店の閉店に伴う悪影響は改善傾向にあるものの、未だ本格的な回復には至っていない。ただし、背後住宅地価格の上昇が下支えしており、地価は若干の下落傾向に止まっている。取引の中心価格帯については、規模がまちまちであり総額での把握が困難であるが、更地前提で２５０，０００～２７０，０００円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現実に成立した取引事例より試算したもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。収益価格は３階建て店舗を想定して試算したものであるが、収益価格が取引市場価格を形成するには未だ不十分といえる。積算価格は既成市街地のため試算できない。よって、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は地域的類似性の高い商業地域の事例を選択した上で、適切に試算が行われており、実証的で規範性が高い。一方、本地域は収益性を加味した取引が行われる地域であるものの、収益性が最も重要視されるに至っていないことを勘案すると、収益価格の相対的規範性はやや劣るものと判断される。よって本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量に留め、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	膳所駅北方
距離	50 m
土地の状態
土地面積	25.1 坪 (83 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大津市滋賀県大津市馬場２丁目字西柳川２５２番８
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	10 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ膳所駅前の小売店や飲食店が建ち並ぶ商業地域で、土地利用に変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。西武百貨店閉店の影響により市場はやや不透明な状況で、地価は微減傾向であると思われる。 (2)ＪＲ膳所駅近くの小売店舗、飲食店舗等が多い商業地域であり、当面は現状の土地利用を維持するものと予測する。西部百貨店の閉店、コロナ禍に伴う人通りの減少はやや改善傾向にあるが本格的な回復には至っていない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 85万9,560 円 1平米 26万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 87万2,784 円 1平米 26万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 85万9,560円 1平米 26万円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 86万9,478円 1平米 26万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 87万2,784円 1平米 26万4,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 86万9,478円 1平米 26万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は感染症の影響が和らぐもとで、緩やかに持ち直している。大津市の人口はおおむね横ばい、世帯数は増加傾向にある。 (2)県内景気は、一部に弱さが見られるものの、緩やかに持ち直している。大津市の人口数はほぼ横ばい、世帯数は増加傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はないが、西武百貨店閉店の影響により、不透明感が継続している。 (2)ＪＲ膳所駅近くの繁華性が高い商業地域であり、地域要因に大きな変動はないが、飲食店舗等の収益性は未だ本格的な回復には至っていない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市馬場２丁目字西柳川２５２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,858 円／平米 74万3,381 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,006 円／平米 75万3,788 円／坪
標準価格 平米 坪	26万4,815 円／平米 87万5,478 円／坪
査定価格 平米 坪	26万5,000 円／平米 87万6,090 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	276 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市馬場２丁目字西柳川２５２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,584 円／平米 50万1,137 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,403 円／平米 50万7,150 円／坪
標準価格 平米 坪	27万1,510 円／平米 89万7,612 円／坪
査定価格 平米 坪	27万2,000 円／平米 89万9,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市馬場２丁目字西柳川２５２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万4,852 円／平米 94万1,721 円／坪
推定価格 平米 坪	28万8,270 円／平米 95万3,021 円／坪
標準価格 平米 坪	27万930 円／平米 89万5,695 円／坪
査定価格 平米 坪	27万1,000 円／平米 89万5,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市馬場２丁目字西柳川２５２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,846 円／平米 49万5,391 円／坪
推定価格 平米 坪	15万8,994 円／平米 52万5,634 円／坪
標準価格 平米 坪	24万9,991 円／平米 82万6,470 円／坪
査定価格 平米 坪	25万 円／平米 82万6,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情