路線価 (2023) 滋賀県大津市長等2-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 大津市滋賀県大津市長等２丁目６番
価格時点	2023 年
駅名	大津駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 31万4,070 円
1平米当たり	1平米 9万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	952万 円 (80 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万3,414 円 1平米 11万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	960万 円 (80 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円／坪 1平米 12万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大津市及び周辺市域内の商業地域である。需要者の中心は、自用の店舗等の出店を目的とした法人や個人事業者等である。従来からのアーケード商店街で繁華性は低く需要は弱含みである。市場での需要の中心となる土地の価格帯は、１㎡あたりの単価で１０万円～１２万円程度と思われる。 (2) 同一需給圏は大津市内及びその周辺市における近隣商業地域及び商住混在地域と判断した。対象標準地周辺はアーケード商店街で、需要者の中心は地元資本の中小事業者である。近年開店したスーパーマーケットが商業核となり限定された範囲ではあるが繁華性は維持されており、新規の店舗の出店も見られる。地価の中心価格帯については、取引が少なく把握は困難であるが、同様の他地域の取引事例から、１２万円／㎡前後と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の商業地の取引事例から試算されており、実証的で規範性は比較的高い。一方、収益価格は、対象標準地の存する商業地域が、賃貸収入等に基づく収益性が最重視されるには至っておらず、元本価値に見合う賃料の徴収がやや困難な地域であるため、比準価格に比べて低位に求められた。よって、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は大津市内の近隣商業地域及び商住混在地域の規模の小さな画地の取引事例より試算したもので、当該地域の需給動向を反映した実証的な価格である。収益価格は店舗兼住宅の賃貸を想定して試算したが、賃貸市場の熟成度は低く土地価格に見合う賃料水準が形成されておらずやや低位に試算された。このため実証的であり現在の市況を反映した比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大津駅北西方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	24.2 坪 (80 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層小売店舗が多いアーケードのある商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	354 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大津市滋賀県大津市長等２丁目６番
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	30 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	16 m
面積	80 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	354 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからのアーケード商店街の商業地域であり、繁華性はやや衰退傾向にある。周辺地域の地価は上昇傾向にあるが、近隣地域内での新規需要は弱含みで地価は横這い傾向が続くものと予測する。 (2)低層店舗等が建ち並ぶ古くからのアーケード商店街で、当面は現状を維持すると予測する。比較的近年に開店したスーパーマーケットを中核とし一定の需要が認められ、地価は横ばいからやや上昇で推移すると見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐ中で、持ち直している。個人消費も持ち直している。 (2)県内景気は回復基調にあったが、物価高、海外情勢等により下振れ懸念がある。大津市の人口は概ね横ばい。地価は利便性の優劣で二極化が進む。
地域要因
(1)アーケード商店街の近隣商業地域で、地域要因に特段の変動はない。小売店舗が中心で繁華性の程度はやや低く、土地利用はやや硬直的である。 (2)アーケード商店街の商業核となるスーパーにより客足は維持されており、他のアーケード商店街と比較して繁華性は比較的高い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市長等２丁目６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,539 円／平米 40万5,114 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,764 円／平米 40万9,164 円／坪
標準価格 平米 坪	13万553 円／平米 43万1,608 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市長等２丁目６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,584 円／平米 50万1,137 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,403 円／平米 50万7,150 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,227 円／平米 41万4,000 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市長等２丁目６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,640 円／平米 27万3,208 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,710 円／平米 39万5,761 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,830 円／平米 39万6,158 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市長等２丁目６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,846 円／平米 49万5,391 円／坪
推定価格 平米 坪	15万8,994 円／平米 52万5,634 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,080 円／平米 38万7,066 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市長等２丁目６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,542 円／平米 24万9,742 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,439 円／平米 27万9,155 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,840 円／平米 36万9,743 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	56 ％
基準容積率	152 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情