路線価 (2023) 滋賀県大津市玉野浦字玉野浦2392-39 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 大津市滋賀県大津市玉野浦字玉野浦２３９２番３９
価格時点	2023 年
駅名	瀬田駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	4億800万 円 (3019 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万6,310 円 1平米 13万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	4億200万 円 (3019 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万9,698 円／坪 1平米 13万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、大津市のうちＪＲ東海道本線沿線各駅を中心とする商業地域及び路線商業地域である。需要者の中心は広域展開のサービス店舗事業者または地元小売・飲食店事業者である。周辺では工場跡地に大型店舗が進出しており、商業集積度が増しつつある。中心価格帯については、利用目的により取引面積が大きく異なるため、総額での明確な把握は困難である。 (2) 同一需給圏は大津市及び周辺市の幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は全国展開の事業者や地元資本のロードサイド店舗の事業者、開発目的の不動産業者等である。交通量が多く、相応の繁華性が認められる商業地域で、背後人口も増加傾向にあり、取得需要は堅調である。取引における中心価格帯は、取引される土地の規模等で取引価格に幅があるが、１㎡当たり１０万円台前半から中盤程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、幹線道路沿いの路線商業地域である。比準価格は大津市内の商業地域に所在する取引事例より試算したもので、当該地域の需給動向を反映した価格である。収益価格はロードサイド系の低層店舗を建築することを想定して試算しており、対象標準地の収益性を反映した価格である。よって、本件では比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺地域は、利便性と収益性を重視する商業地域に存し、需要者の属性及び標準地の規模に鑑み、取引市場における取引価格が有力な指標となる一方で、立地特性から自用又は賃貸用の店舗として利用されることが想定されるが、路線商業地域で、自用目的の取引も多く、信頼性の高い多数の事例を収集でき、より精度が高いと判断した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	瀬田駅西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	913.2 坪 (3019 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模店舗が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大津市滋賀県大津市玉野浦字玉野浦２３９２番３９
標準地の範囲
東	130 m
西	30 m
南	340 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	75 m
奥行き	40 m
面積	3000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いに沿道サービス施設が建ち並ぶ路線商業地域で、当面は現状のままの利用状況が続くと予測する。周辺では工場跡地に大型店舗が進出し、商業集積度を増しつつあることから地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)県道沿いの大規模店舗が建ち並ぶ路線商業地域で、当分の間は現状を維持すると予測する。交通量が多く、相応の繁華性が認められる商業地域で、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 45万6,228 円 1平米 13万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万6,310 円 1平米 13万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響による経済活動の抑制から脱しつつあり、徐々に回復傾向である。 (2)県内経済は各種政策の効果もあり、持ち直している。市内の人口はほぼ横ばい傾向で、商業地の地価は二極化傾向が拡大している。
地域要因
(1)幹線沿いに店舗が集積した商業地域である。周辺の工場跡地に大型店舗が進出し、新規の住宅供給も多く、背後地も拡大傾向にある。 (2)県道沿いの交通量の多い路線商業地域で、地域要因に変動はない。交通量が多く、背後人口も増加傾向であり、取得需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市玉野浦字玉野浦２３９２番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,541 円／平米 56万503 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,405 円／平米 54万217 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,379 円／平米 44万4,257 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市玉野浦字玉野浦２３９２番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万583 円／平米 46万4,767 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,330 円／平米 55万3,193 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,402 円／平米 44万4,333 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市玉野浦字玉野浦２３９２番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,258 円／平米 10万3,339 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,233 円／平米 30万8,228 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,332 円／平米 41万7,654 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７大津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市玉野浦字玉野浦２３９２番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万8,070 円／平米 75万3,999 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,859 円／平米 75万9,914 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,976 円／平米 46万9,373 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情