路線価 (2023) 滋賀県大津市晴嵐2-字堂ノ前241-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 大津市滋賀県大津市晴嵐２丁目字堂ノ前２４１番６外
価格時点	2023 年
駅名	石山駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億9,200万 円 (3745 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,928 円 1平米 5万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億9,200万 円 (3745 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,267 円／坪 1平米 5万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大津市を中心とする県南部の工業地域である。需要者は全国展開または県内の製造業者・流通業者等である。県内の工業地の中でも、特に最寄ＩＣや中心市街地、最寄駅への接近性に優れた大津・湖南地域における需要は旺盛で、高値の取引がみられる。画地規模がまちまちで、総額での需要の中心となる価格帯を把握するのは困難であるが、１㎡当たり概ね３万円～７万円程度である。 (2) 同一需給圏は大津市内を中心に隣接市に及ぶ中小工場地域と判定した。需要者の属性は大津市内及び近隣市に本社機能や関連工場を有する製造業者等が中心である。最寄駅に近い中小工場地域であり需要は堅調である。市場での中心となる価格帯は３，０００㎡～５，０００㎡の中小工場地で概ね㎡当たり５０，０００円～６０，０００円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、湖南地域における工業地の事例に基づき試算したものであり、市場性を反映した説得力のある価格である。収益価格は、工場や倉庫の賃貸事例がほとんどなく、成熟した賃貸市場がないことから試算できなかった。よって、対象標準地が自己使用目的の取引が多い工業地域に存するため、市場性を反映した比準価格を中心に、類似する標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は滋賀県南部地域の中小工場地の事例を元に試算したものであり、市場性を反映しており価格説得力が高い。収益価格は工場や倉庫の熟成した賃貸市場がないため試算できなかった。積算価格は既成市街地のため試算できない。対象標準地が存する地域は自己使用目的の工場が存する地域であることから比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石山駅北西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	1132.8 坪 (3745 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場や倉庫が多い駅近くの工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大津市滋賀県大津市晴嵐２丁目字堂ノ前２４１番６外
標準地の範囲
東	30 m
西	110 m
南	100 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	中小規模工場地
画地の形状等
間口	70 m
奥行き	50 m
面積	3500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ石山駅に近接する比較的立地条件の優れた工業地域である。土地利用に変化はなく、当分の間は現状を維持するものと予測される。県内における工業地需要は堅調で、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (2)最寄駅に近いが工業地域としての土地利用に特段の変化はなく安定的に推移すると予測する。周辺宅地の地価上昇及び県南部地域における工業地の需要の高まりから地価は増加傾向が続くと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万9,928 円 1平米 5万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万9,267 円 1平米 5万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万9,928円 1平米 5万1,400円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 16万3,978円 1平米 4万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万9,267円 1平米 5万1,200円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 16万3,978円 1平米 4万9,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐ中で、緩やかに持ち直している。設備投資は、持ち直している。 (2)県内の工業地の需要は多いが物件がないのが現状であり、中でも県南部地域でインターチェンジ等の交通アクセスが良好な地域への需要は根強い。
地域要因
(1)最寄り駅や市街地への接近性に優れた工業地であり、地域要因に特段の変動はない。工業地の需要は堅調で、地価は上昇傾向である。 (2)最寄駅近くに位置する市街地中心部の工業地域であり、土地利用に変化はないが、県南部地域の工業地需要の影響を受けている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１草津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県大津市晴嵐２丁目字堂ノ前２４１番６外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,779 円／平米 10万5,061 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,224 円／平米 10万6,533 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,890 円／平米 17万1,548 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,900 円／平米 17万1,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１草津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県大津市晴嵐２丁目字堂ノ前２４１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,777 円／平米 13万1,503 円／坪
推定価格 平米 坪	4万612 円／平米 13万4,263 円／坪
標準価格 平米 坪	5万702 円／平米 16万7,621 円／坪
査定価格 平米 坪	5万700 円／平米 16万7,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１栗東Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県大津市晴嵐２丁目字堂ノ前２４１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,062 円／平米 23万8,237 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,791 円／平米 24万3,953 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,820 円／平米 17万1,317 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,800 円／平米 17万1,251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１湖南Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県大津市晴嵐２丁目字堂ノ前２４１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,675 円／平米 14万4,390 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,589 円／平米 14万4,105 円／坪
標準価格 平米 坪	5万567 円／平米 16万7,175 円／坪
査定価格 平米 坪	5万600 円／平米 16万7,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県大津市晴嵐２丁目字堂ノ前２４１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,035 円／平米 15万8,804 円／坪
推定価格 平米 坪	5万765 円／平米 16万7,829 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,226 円／平米 16万9,353 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,200 円／平米 16万9,267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情