路線価 (2023) 滋賀県彦根市東沼波町字川原口207-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 彦根市滋賀県彦根市東沼波町字川原口２０７番４
価格時点	2023 年
駅名	彦根口駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	644万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,959 円 1平米 3万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	642万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,628 円／坪 1平米 3万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は彦根市内の既成住宅地域である。需要者の中心は近隣居住者が中心で、地縁的選好性が強く、同一需給圏外からの転入は稀であると思われる。市場の需給動向は、安定、定着傾向が強いため、需給ともに少なく地縁的選好性の強い市場動向を反映して地価も下落基調で推移するものと思料される。市場での中心価格帯の見極めは困難であるが、土地単価で概ね３万５千円／㎡～４万円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は彦根市を中心とする住宅地域である。需要者の中心は地元居住者で、他の市町からの転入は殆ど見られない。彦根市内の住宅開発は活発で、周辺では新規分譲も多く見られるものの、古くからの住宅地域の取引は少なく、需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。中心となる価格帯は、土地単価で概ね坪当たり１３万円まで。土地総額で６００万円～８００万円程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については同一需給圏内の類似地域に存する既成住宅地域の取引事例を多数収集し、類似性の高い事例を選択の上試算されたものであり、実証的で規範性が高い。一方、収益価格は、本地域が自用の戸建住宅を主体とした既成住宅地域であり、共同住宅等の需要供給がともに少なく、賃貸市場が成立していないため収益還元法は非適用とした。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 戸建住宅を主体とするＪＲ駅徒歩圏外に位置する既成住宅地域で、共同住宅等の賃貸用建物は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算しない。自己使用目的の取引が支配的であることから、彦根市内の代替性を有する取引事例より求めた比準価格は、市場の取引実態を反映し、規範性が高い。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	彦根口駅南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	51.1 坪 (169 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に小売店舗が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	彦根市滋賀県彦根市東沼波町字川原口２０７番４
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	60 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	13 m
面積	180 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの住宅地域で、土地利用は安定し今後も現状のまま推移していくものと思料される。需給ともに少なく地縁的選好性の強い市場動向を反映して、地価は下落基調で推移すると予測する。 (2)一般住宅を中心に店舗等も見られる住宅地域で、土地利用に大きな変化は無く、現状を維持していくものと予測する。古くからの既成住宅地域の土地需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万5,959 円 1平米 3万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万5,628 円 1平米 3万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万5,959円 1平米 3万8,100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 12万7,281円 1平米 3万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万5,628円 1平米 3万8,000円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 12万7,281円 1平米 3万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、依然として厳しい状況にあるが、一部で持ち直しの動きがみられる。彦根市の人口は微減傾向、老年人口は増加している。 (2)県内景気は一部に弱さが見られるものの、緩やかに持ち直しつつある。直近の彦根市の人口は微減傾向で、老年人口は増加傾向にある。
地域要因
(1)旧来からの既成住宅地域で、地縁性が強く市場が限定される傾向にあるが、土地利用状況は安定的。特段の変動要因はない。 (2)戸建住宅中心の既成住宅地域で、地縁性が強く、新規分譲地との比較で劣位にあり、土地需要は弱含みの状況にある。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模を有する南西向きの中間画地で、日照等の居住の快適性に優れ、当該要因に基づく優位性がある。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は無い。標準的な形状・規模を有する南西向きの中間画地であり、居住の快適性に優れ、相対的選好性が強い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市東沼波町字川原口２０７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万883 円／平米 13万5,159 円／坪
推定価格 平米 坪	4万801 円／平米 13万4,888 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,501 円／平米 12万3,978 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市東沼波町字川原口２０７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,365 円／平米 8万3,857 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,818 円／平米 8万2,048 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,443 円／平米 12万481 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,200 円／平米 12万2,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市東沼波町字川原口２０７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,539 円／平米 15万3,858 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,213 円／平米 15万2,780 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,299 円／平米 12万3,310 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市東沼波町字川原口２０７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,845 円／平米 15万8,176 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,775 円／平米 15万1,332 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,035 円／平米 12万2,438 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市東沼波町字川原口２０７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,302 円／平米 8万342 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,912 円／平米 8万5,665 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,807 円／平米 12万1,684 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情