路線価 (2023) 滋賀県彦根市小泉町字中畑482外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 彦根市滋賀県彦根市小泉町字中畑４８２番外
価格時点	2023 年
駅名	南彦根駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,940万 円 (448 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,150 円 1平米 4万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,940万 円 (448 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,150 円／坪 1平米 4万3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は彦根市内の住宅地域である。需要者の中心は居住を目的とする個人である。既成住宅地域内の土地需要に対して新型コロナの影響はほとんど見られないが、新興住宅地と比べて相対的に弱含みである。市場における中心価格帯は４５０㎡程度の更地で２，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏の範囲は彦根市内の既成の低層住宅地域のエリアである。需要者の中心は地縁的選好性により取得する縁故者が中心で、地域外の居住者又は都市部からの移住者の取引は稀である。需給ともにやや弱含みであり、価格も微減傾向で推移するものと思われる。土地の個別性や規模が一様でないため総額は把握しがたいが同一需給圏内の取引事例等からみて市場の中心価格帯は、土地単価で概ね４万円／㎡～４万５千円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場で成立した実際の取引事例を価格判定の基礎としており、実証的かつ現実的な価格としてその規範性は高い。収益価格は賃貸共同住宅を想定して求めたが、賃貸需要の大きさからみて容積率に見合う建物を想定することができない等の事情もあり、低位に査定された。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえて比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該近隣地域については、既成の低層住宅地域であり、低層賃貸物件の想定が可能なことから収益価格を試算したが、土地に対する投下資本性の低さを反映して低位に求められた。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえて比準価格を重視し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南彦根駅北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	135.5 坪 (448 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	古くからの住宅が多い駅に近い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	彦根市滋賀県彦根市小泉町字中畑４８２番外
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	18 m
面積	450 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ南彦根駅徒歩圏内の既成の低層住宅地域であり、土地利用は安定的に推移すると予測する。既成住宅地の需要は弱含んでおり、地価は若干の下落傾向と判断する。 (2)ＪＲ南彦根駅徒歩圏内の既成の住宅地域であり、生活利便性も良好であるため、土地利用は安定的に推移し当面は現在の住環境を維持していくものと見られるが、地域的に住宅需要が弱く住宅地価は微減傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万3,150 円 1平米 4万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万3,150 円 1平米 4万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万3,150円 1平米 4万3,300円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 14万3,480円 1平米 4万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万3,150円 1平米 4万3,300円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 14万3,480円 1平米 4万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気の現状は、一部に弱さが見られるものの緩やかに持ち直している。彦根市の人口は微減傾向で、老年人口は増加傾向にある。 (2)県内景気は、依然として厳しい状況にあるが、一部で持ち直しの動きがみられる。彦根市の人口は微減傾向、老年人口は増加している。
地域要因
(1)ＪＲ駅徒歩圏内であるが、古くからの既成住宅地域であり、住宅需要は弱含みで地価は若干の下落傾向にある。 (2)ＪＲ南彦根駅に近い既成の住宅地域であるが、地域の住宅需要は弱含みで地価は微減傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する北東向きの中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく競争力の程度も普通である。 (2)標準的な形状・規模を有する画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市小泉町字中畑４８２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,195 円／平米 14万6,109 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,195 円／平米 14万6,109 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,687 円／平米 14万7,735 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,700 円／平米 14万7,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市小泉町字中畑４８２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,539 円／平米 15万3,858 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,213 円／平米 15万2,780 円／坪
標準価格 平米 坪	4万969 円／平米 13万5,444 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市小泉町字中畑４８２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,845 円／平米 15万8,176 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,775 円／平米 15万1,332 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,184 円／平米 14万2,766 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市小泉町字中畑４８２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,520 円／平米 16万407 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,520 円／平米 16万407 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,230 円／平米 14万6,224 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情