路線価 (2023) 滋賀県彦根市鳥居本町字立町1668 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 彦根市滋賀県彦根市鳥居本町字立町１６６８番
価格時点	2023 年
駅名	鳥居本駅 から 450m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (442 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (442 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,699 円／坪 1平米 2万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は彦根市及び周辺市町の既成住宅地域で、中心となる需要者は地縁的選好性を有する地元居住者である。市内では総じて供給過多傾向であり、古い住宅地である本地域の競争力は劣る。市場の中心価格帯は単価ベースで２～３万円／㎡程度である。画地規模や建物の規模、仕様は一様でないため、土地総額及び建物込みでの総額の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、彦根市や隣接市町の既成住宅地域である。既成住宅地の需要は、新型コロナ感染症の影響はほとんどないが、地域外からの転入等は少なく昔からの地縁的選好性を有する地元需要者が中心であり、取引は低調で需要は弱い。当事者の個別的事情等が反映されるため、取引の中心価格帯の把握はやや困難であるが、概ね２０，０００円／㎡～２５，０００円／㎡と判断する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本地域は既成住宅地域であり、自用物件の取引が中心である。周辺にはアパート等も若干介在するが、その数は少なく収益資料の収集には限界がある。よって実証的な比準価格を標準とし、今後の収益性リスクの反映に留意した収益価格を参酌、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお既成住宅地のため原価法は非適用とした。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集して得た。一方、対象標準地は収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域にあり、アパート等が周辺にあるが、収益に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べて低位に試算された。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお既成市街地域に存するため原価法は非適用とした。
交通
交通施設	鳥居本駅南方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	133.7 坪 (442 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ旧街道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	彦根市滋賀県彦根市鳥居本町字立町１６６８番
標準地の範囲
東	35 m
西	110 m
南	65 m
北	85 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	37 m
面積	450 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅地域であり、当分の間現状を維持するものと推察される。コロナ禍の一般住宅市況への影響はほとんど見られないが、需要が限定傾向にあることから、地価は依然として下落基調であると予測する。 (2)旧街道沿いに一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、土地利用に特段の変化はなく、コロナ禍の影響もほとんどなく現状のまま推移するものと予測する。地縁的取引等が中心の閉鎖的な市場で、地価は下落傾向と判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万6,699 円 1平米 2万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
前年から次年への変動率 -4.2 ％
2022年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2019年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は一部に弱さがみられるものの緩やかに持ち直している。直近１年の市内総人口は微減、高齢化率は県水準よりやや低い。 (2)県内景気の現状は、一部に弱さが見られるものの緩やかに持ち直している。彦根市の人口は微減傾向で、老年人口は増加傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はないが、既成住宅地域であり、需要は限定される傾向にある。 (2)彦根市北部の旧街道沿いの既成住宅地域で、地域要因に特段の変化はない。取引市場は閉鎖的で、需要は少なく、地価は下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)角地であるが側道は狭小な里道で特段の効用増はなく、競争力の程度は普通。個別的要因に変動はない。 (2)標準的な規模・形状の角地の画地であるが、優位性は認められず、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市鳥居本町字立町１６６８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,716 円／平米 8万1,711 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,667 円／平米 8万1,549 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,695 円／平米 7万8,336 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	1.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市鳥居本町字立町１６６８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,165 円／平米 7万6,583 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,096 円／平米 7万6,355 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,981 円／平米 7万5,975 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,000 円／平米 7万6,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	1.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市鳥居本町字立町１６６８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,966 円／平米 8万2,538 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,428 円／平米 8万759 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,809 円／平米 7万5,407 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別用途制限地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市鳥居本町字立町１６６８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,597 円／平米 8万4,624 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,563 円／平米 8万1,205 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,505 円／平米 7万7,708 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情