路線価 (2023) 滋賀県彦根市甲崎町字城屋敷102外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 彦根市滋賀県彦根市甲崎町字城屋敷１０２番外
価格時点	2023 年
駅名	稲枝駅 から 3600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	693万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	693万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,284 円／坪 1平米 1万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は稲枝駅勢圏を中心とする彦根市内の農家集落地域である。中心となる需要者は地縁的選好性を有する地元居住者に限定される傾向が強く、転入者は極めて少ない。市場の中心価格帯は単価ベースで１～２万円／㎡程度である。画地規模や建物の規模、仕様は一様でないため、土地総額及び建物込みでの総額の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、彦根市及び周辺市町に存する駅徒歩圏外の既成住宅地域等と判定される。主たる需要者は、地縁性を有する地元居住者等に限定される傾向があり、他市町からの転入は少ない。調整区域内の農家住宅を中心とした地域であり、その立地条件及び周辺環境等から取得需要は極めて限定的で、地価の下落基調は継続している。当地域の中心価格帯は、取引件数が僅少で水準の把握は困難だが、５００㎡程度の土地で概ね７００万円程度が一応の水準と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内にアパート等の収益物件はみられず、自用物件の取引が支配的である。農家集落で賃貸需要が見込み難い地域であるため、収益還元法は非適用、既成住宅地域のため原価法も非適用とした。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、前年価格や周辺標準地の価格も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地を含む近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、調整区域内に存し共同住宅の建築・賃貸想定が困難で賃貸需要が見込めないため収益還元法は試算しなかった。また需要者は、取引に際し生活利便性や快適性等を重視すると思料され、現実の市場で成立した取引価格が取引意思決定における重要な指標になると判断される。よって本件では、市場実態を反映した比準価格を標準に、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	稲枝駅北西方
距離	3600 m
土地の状態
土地面積	149.7 坪 (495 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	彦根市滋賀県彦根市甲崎町字城屋敷１０２番外
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家集落であり、特段の地域要因の変動はなく、当面現状を維持するものと推察される。コロナ禍の住宅市況への影響は希薄であるが、需要は限定的であり地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)農家住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟し、当面は現在の地域環境を維持して推移すると思料する。地縁性の強い調整区域内の既成住宅地域に対する需要は限定的で、地価は依然として下落基調にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2022年	1坪 4万7,937円 1平米 1万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2019年	1坪 4万7,937円 1平米 1万4,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は一部に弱さがみられるものの緩やかに持ち直している。直近１年の市内総人口は微減、高齢化率は県水準よりやや低い。 (2)県内経済は緩やかな持ち直し傾向が窺えるが、全国的な物価高の進行等を受けて景気の先行き不透明感は依然として強く予断を許さない状況にある。
地域要因
(1)既成住宅地域で、新規流入は期待できず、需要は限定的である。地域要因に変動はない。 (2)農家住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟し、特筆すべき地域要因の変動は認められず、当面は現在の地域環境を維持したまま推移すると予想する。
個別的要因	(1)特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市甲崎町字城屋敷１０２番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,074 円／平米 2万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,911 円／平米 4万2,684 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,868 円／平米 4万5,848 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市甲崎町字城屋敷１０２番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,345 円／平米 3万7,507 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,311 円／平米 3万7,394 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,947 円／平米 4万6,109 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７彦根Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市甲崎町字城屋敷１０２番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,271 円／平米 4万568 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,731 円／平米 4万2,089 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,838 円／平米 4万5,748 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市甲崎町字城屋敷１０２番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,562 円／平米 5万1,448 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,211 円／平米 5万288 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,110 円／平米 4万6,648 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,100 円／平米 4万6,615 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情