路線価 (2023) 滋賀県彦根市小泉町字巴300-32 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 彦根市滋賀県彦根市小泉町字巴３００番３２
価格時点	2023 年
駅名	南彦根駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3,300万 円 (485 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万5,139 円 1平米 6万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	3,320万 円 (485 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万6,461 円／坪 1平米 6万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は彦根市及び周辺市町の商業集積地として把握され、需要者は地元事業者が中心とみられる。当該市場においては構造的に地元中小事業者の用地取得意欲は低調であり、コロナ禍等の影響が後退して希少立地では高額取引も見受けられるものの、市場は総じて弱含みの状態が続いている。取引価格は地域の状況により、㎡あたり５万円～１３万円と広く分布し、その価格決定は従来から相場観等が重視され、収益性評価は未だ補強手段に止まっている。 (2) 同一需給圏は湖東・湖北地域の商業地域一円と判定され、特に彦根市及び周辺市町の鉄道駅近傍に形成される商業地域との代替性が強い。主な需要者は、店舗等として自己又は賃貸利用を目論む地元業者等と把握される。一部の好立地物件では多様な取得需要が競合する状況も窺えるが、当地域では繁華性の低さや商業集積の程度等を背景に需要は弱く、地価は弱含みの状況が継続している。当地域の中心価格帯は、利用目的や取引規模が様々で水準の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、比較可能性に富む取引事例に対し的確な補修正や要因比較が行われており、その信頼性は高いものと認められた。一方その収益性に着目して求めた収益価格は、試算過程で想定や予測を多く含むものの、商業地の評価においては重視されるべきものである。そこで信頼性や市場との適合性に優る比準価格をより重視したが、収益価格の示す側面をも十分に参酌して、代表標準地からの検討も踏まえたうえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は近傍類似地域内の商業地事例より試算しており実証的な価格である。一方、収益価格は、投資採算性に見合う賃料形成がなされていないこと及び建築費の高騰等の理由から、比準価格に比して低位に求められた。また、手法の適用に際し想定要素が介在するため、相対的な信頼性は劣るものと判断される。よって本件では、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性の検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南彦根駅北方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	146.7 坪 (485 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が多い駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	彦根市滋賀県彦根市小泉町字巴３００番３２
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	24 m
面積	480 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ南彦根駅西口周辺に開発された街区で、当面は現状を維持するものと予測される。駅至近の立地ではあるものの、用地需要の波及が弱く、コロナ禍等の影響は後退しつつあるものの、地価はなお調整局面にある。 (2)ＪＲ南彦根駅近傍に形成される商業地域であり、当面は現在の地域環境を維持して推移すると思料する。駅至近の立地条件を有するものの周辺における商業集積度は低位な状況にあり、地価は弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万8,775 円 1平米 6万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万8,032 円 1平米 7万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万8,775円 1平米 6万9,200円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 22万7,453円 1平米 6万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万8,032円 1平米 7万2,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 22万7,453円 1平米 6万8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)湖東地方の中核都市として地域経済を牽引するも、企業進出や人口流入は鈍化し、用地需要は旺盛さを欠く等、県下における求心力は低下傾向にある。 (2)県内経済は緩やかな持ち直し傾向が窺えるが、全国的な物価高の進行等を受けて景気の先行き不透明感は依然として強く予断を許さない状況にある。
地域要因
(1)ＪＲ駅近くに開発された商業街区であるが、実際の用地需要がこれにマッチせず効用を発揮できない状態が続いており、地価はなお調整局面にある。 (2)ＪＲ南彦根駅近傍に形成される商業繁華性がやや低位な商業地域であり、特筆すべき地域要因の変動は認められず、停滞した状況が継続している。
個別的要因	(1)標準的な規模の画地で、台形状であるが利用上影響する程ではなく、一方側道は営業面で寄与している。当該要因について特に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７彦根Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市小泉町字巴３００番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,083 円／平米 15万5,656 円／坪
推定価格 平米 坪	5万791 円／平米 16万7,915 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,211 円／平米 21万2,282 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,400 円／平米 22万2,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７彦根Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市小泉町字巴３００番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,907 円／平米 15万5,075 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,987 円／平米 15万2,033 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,509 円／平米 21万6,573 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,800 円／平米 22万7,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市小泉町字巴３００番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,078 円／平米 15万5,640 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,283 円／平米 16万9,542 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,257 円／平米 21万9,046 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,600 円／平米 23万98 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７彦根Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市小泉町字巴３００番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,900 円／平米 20万7,947 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,900 円／平米 20万7,947 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,045 円／平米 22万8,263 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,500 円／平米 23万9,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情