路線価 (2023) 滋賀県彦根市大東町字南古町412 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 彦根市滋賀県彦根市大東町字南古町４１２番
価格時点	2023 年
駅名	彦根駅 から 90m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,480万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,480万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円／坪 1平米 12万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は彦根市及び近隣市町に存する商業地域である。主たる需要者は飲食店、小売店、塾、事務所等の事業者である。古いビルの上層階では空室率が高止まり傾向であるが、新たな撤退が目立つこともない。需要中心価格帯は単価ベースで１２～１３万円／㎡程度、規模や仕様が一様でないため土地総額及び建物込みでの総額の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は彦根市を中心に周辺市町を含む商業地域と判断した。需要者は店舗、事務所等を運営する事業者が中心である。ＪＲ彦根駅西口の駅前に位置し希少性を有する立地であるが、繁華性、収益性はやや低い。賃貸需要は強くはないものの常にある状態であり、１階を中心に比較的底堅い。商業地の取引件数は少なく、市場での中心価格帯を把握することは困難であるが、土地単価で概ね１０万円／㎡～１５万円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅前商業地域であり、収益性から意思決定を行う事業者が主たる需要者であるが、収益価格で取引されるまでには至らない。よって市場の実態を反映した比準価格を重視し、今後の収益性リスクの反映に留意した収益価格を比較考量、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお既成市街地に存するため原価法は非適用とした。 (2) 比準価格は、同一需給圏のうち彦根市及び周辺市の代替競争関係を有する取引事例から試算しており、市場性を反映して信頼性を有する。収益価格は店舗兼事務所を想定したが本地域の賃貸市場における市場特性、想定要素介在、元本果実の相関関係の稀薄性等を反映して低位に試算された。よって規範性の高い比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	彦根駅西方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	彦根市滋賀県彦根市大東町字南古町４１２番
標準地の範囲
東	10 m
西	60 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前商業地で飲食店も多いが、ウィズコロナが定着し時短営業や家賃減額等は収束しつつある。観光客の戻りは少ないが地元客の需要は底堅く、地価は安定化傾向にある。 (2)ＪＲ彦根駅西口の商業地域であり、土地利用は概ね安定的。希少性を有する立地であるが、繁華性はやや低い。賃貸需要は強くはないものの１階を中心に比較的底堅く、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万6,556 円 1平米 12万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は一部に弱さがみられるものの緩やかに持ち直している。市内のテナント需要は弱含みである。 (2)県内景気はウィズコロナの状況下で緩やかに持ち直している。彦根市の人口は微減傾向にあり、高齢化率は県全体よりもやや低い。
地域要因
(1)近隣地域内での目立った出店や撤退は見られず、土地利用に特段の変動はない。 (2)駅前の商業地域であり、希少性を有する立地であるが、繁華性、収益性はやや乏しい。特段の地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で、個別的要因に変動はない。 (2)標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく優劣はなく、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７彦根Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市大東町字南古町４１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,251 円／平米 37万1,102 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,251 円／平米 37万1,102 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,983 円／平米 41万6,500 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市大東町字南古町４１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,353 円／平米 44万865 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,353 円／平米 44万865 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,974 円／平米 42万9,694 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７彦根Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市大東町字南古町４１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,005 円／平米 43万3,103 円／坪
推定価格 平米 坪	12万8,436 円／平米 42万4,609 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,039 円／平米 41万9,991 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県彦根市大東町字南古町４１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,534 円／平米 40万1,791 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,385 円／平米 40万4,605 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,884 円／平米 42万2,785 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	1.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県彦根市大東町字南古町４１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,846 円／平米 49万5,391 円／坪
推定価格 平米 坪	15万8,994 円／平米 52万5,634 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,014 円／平米 42万3,214 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情