路線価 (2023) 滋賀県彦根市本町1-293 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 彦根市滋賀県彦根市本町１丁目２９３番
価格時点	2023 年
駅名	彦根駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万5,887 円 1平米 8万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万5,887 円／坪 1平米 8万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は彦根市を中心とする県東北部地域の範囲の商業地域である。彦根城直近に位置するため、需要者としては地元商業事業者のほか、広域的に事業展開する事業者も含まれると想定される。供給が限定的である一方、潜在的な需要が見込まれるため、需給は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地単価で９万円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は彦根市を中心とする湖北・湖東エリアの商業地域である。需要者は地元事業者のほか、全国展開の飲食店舗等が中心と考えられる。彦根城に近い「キャッスルロード」沿いで、観光需要に支えられている地域であるが、コロナ禍による来訪者の減少は否めず、地価は弱含みで推移していくものと予測する。需要の中心となる価格帯は、土地単価で概ね坪当たり３０万円前後と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益性が重視される商業地域であるが、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、賃料水準も物件の個別性により相当の開差がみられるため収益価格はやや安定性に欠けると考えられる。また、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的である。よって、比準価格を中心に、収益価格を参考として、前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 観光名所に近い商業地域であるが、テナント等の賃貸市場の熟成の程度は低く、元本価格に見合った賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に求められた。比準価格は代替競争関係にある取引事例より試算したもので、取引市場の実態を反映しており、規範性が高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらに周辺の商業地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	彦根駅西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	41.4 坪 (137 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗が建ち並ぶ観光名所に近い商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	彦根市滋賀県彦根市本町１丁目２９３番
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	20 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	17.5 m
面積	140 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)彦根城直近の観光客向け商業地域であり、当面の間、現状が維持されるものと予測される。コロナ禍による来街者減少が続いており、全国的な観光需要の回復動向や周辺観光地との地域間競争の動向を注視する必要がある。 (2)彦根市を代表するの商業地域で、地域要因に特段の変化は見られず、当分は現状を維持していくものと予測する。新型コロナウィルス感染症の影響による観光客の減少等で、土地需要は弱含みで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万1,838 円 1平米 9万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万5,887 円 1平米 8万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万1,838円 1平米 9万1,300円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万5,887円 1平米 8万9,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)彦根市全体の人口はほぼ横這い傾向にある。南彦根駅周辺で人口増加傾向を示す一方、彦根駅勢圏では減少傾向が続いている。 (2)県内景気は一部に弱さが見られるものの、緩やかに持ち直しつつある。直近の彦根市の人口は微減傾向で、老年人口は増加傾向にある。
地域要因
(1)彦根城下町に整備された観光客中心の商業地域であり、土地利用に特段の変動はない。コロナ禍のため来街者の減少が続いている。 (2)彦根城至近の観光客向け商業地域で、コロナ禍の影響による観光客の減少は回復までには至っておらず、需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は無い。標準的な形状・規模を有する中間画地で、特段の優劣は無く、競争力の程度は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７彦根Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市本町１丁目２９３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,450 円／平米 22万6,296 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,190 円／平米 21万5,518 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,326 円／平米 32万5,066 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,300 円／平米 32万4,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７彦根Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市本町１丁目２９３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,293 円／平米 24万2,307 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,803 円／平米 23万769 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,712 円／平米 28万58 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,700 円／平米 28万18 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市本町１丁目２９３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,021 円／平米 14万5,533 円／坪
推定価格 平米 坪	6万887 円／平米 20万1,292 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,982 円／平米 27万7,644 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,000 円／平米 27万7,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	320 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７彦根Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市本町１丁目２９３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,954 円／平米 21万1,432 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,954 円／平米 21万1,432 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,939 円／平米 32万3,786 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,900 円／平米 32万3,657 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土地機能誘導区域
特別な事情