路線価 (2023) 滋賀県彦根市大薮町字越地20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 彦根市滋賀県彦根市大薮町字越地２０番
価格時点	2023 年
駅名	南彦根駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 24万1,338 円
1平米当たり	1平米 7万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億1,300万 円 (1248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万9,193 円 1平米 9万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億1,300万 円 (1248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万9,193 円／坪 1平米 9万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は彦根市を中心とする県東北部地域の範囲の商業地域である。市域の中心的な商業地域であるため、需要者としては地元商業事業者のほか、広域的に事業展開する事業者も含まれると想定される。繁華性が高く潜在的な需要が見込まれる一方、売物件が少ないため、需給は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地単価で９万円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は彦根市及び周辺市町の商業集積地として把握され、需要者は地元事業者が中心とみられる。当該市場においては構造的に地元中小事業者の用地取得意欲は低調であり、コロナ禍等の影響が後退して希少立地では高額取引も見受けられるものの、市場は総じて弱含みの状態が続いている。取引価格は地域の状況により、㎡あたり５万円～１３万円と広く分布し、その価格決定は従来から相場観等が重視され、収益性評価は未だ補強手段に止まっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益性が重視される商業地域であるが、取引にあたっては、収益性よりも競合地の売希望価格や取引価格が意思決定の参考とされる傾向が強い。よって、比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、更に広域的な商業地の標準地との価格水準の均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、比較可能性に富む取引事例に対し的確な補修正や要因比較が行われており、その信頼性は高いものと認められた。一方その収益性に着目して求めた収益価格は、試算過程で想定や予測を多く含むものの、商業地の評価においては重視されるべきものである。そこで信頼性や市場との適合性に優る比準価格をより重視したが、収益価格の示す側面をも十分に参酌して、代表標準地からの検討も踏まえたうえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南彦根駅北方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	377.5 坪 (1248 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、テナントビル等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	彦根市滋賀県彦根市大薮町字越地２０番
標準地の範囲
東	170 m
西	90 m
南	140 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	50 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ　県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)背後に住宅地域が広がる県道沿いの商業地域であり、当面の間、現状が維持されるものと予測される。彦根市域の中心的な商業集積であり、安定した需要が見込まれる。地価は緩やかな下落傾向にある。 (2)主要地方道（ベルロード）沿いの商業集積地で、当面は現状を維持するものと予測される。圏域有数の路線ではあるが収益力は店舗次第で、コロナ禍等の影響が後退する中でも、地価は方向性の定まらない状況にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万2,830 円 1平米 9万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万4,152 円 1平米 9万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万2,830円 1平米 9万1,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万4,152円 1平米 9万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)彦根市全体の人口はほぼ横這い傾向にある。南彦根駅周辺で人口増加傾向を示す一方、彦根駅勢圏では減少傾向が続いている。 (2)湖東地方の中核都市として地域経済を牽引するも、企業進出や人口流入は鈍化し、用地需要は旺盛さを欠く等、県下における求心力は低下傾向にある。
地域要因
(1)幹線道路沿いの商業地域で、土地利用に特段の変動はない。彦根市の中心的な商業集積であり、需給は比較的安定している。 (2)市内でも有数の商業地域であるが、中小事業者による土地利用は個別性が強く、その効用を発揮できないケースも多く、地価は不安定な状況にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準的な規模の画地で、背面道を有するものの営業上特段の寄与は認められない。当該要因について特に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７彦根Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市大薮町字越地２０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,450 円／平米 22万6,296 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,190 円／平米 21万5,518 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,923 円／平米 32万7,039 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,900 円／平米 32万6,963 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７彦根Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市大薮町字越地２０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,293 円／平米 24万2,307 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,803 円／平米 23万769 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,126 円／平米 28万1,427 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,100 円／平米 28万1,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市大薮町字越地２０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,021 円／平米 14万5,533 円／坪
推定価格 平米 坪	6万887 円／平米 20万1,292 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,448 円／平米 27万9,185 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,400 円／平米 27万9,026 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	320 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７彦根Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市大薮町字越地２０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,954 円／平米 21万1,432 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,954 円／平米 21万1,432 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,542 円／平米 32万5,780 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,500 円／平米 32万5,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土地機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２０７東近江Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県彦根市大薮町字越地２０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,836 円／平米 19万1,206 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,391 円／平米 20万6,265 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,482 円／平米 30万2,439 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,500 円／平米 30万2,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情