路線価 (2023) 滋賀県彦根市中央町字伝馬町87外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 彦根市滋賀県彦根市中央町字伝馬町８７番外
価格時点	2023 年
駅名	彦根駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,180万 円 (335 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万5,551 円 1平米 6万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2,170万 円 (335 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,229 円／坪 1平米 6万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、湖東、湖北地域の商業地域と判断した。需要の中心は、地元事業者等である。需要を掘り起こす程の店舗の出現もなく、需要の減退が見られ、また郊外型店舗への顧客の流出等により既成商業地の空洞化が進行し、繁華性は衰退傾向にあると認められる。中心価格帯の把握は、画地条件等により個別性が強く困難であるが、１㎡当り６５，０００円前後と判断される。 (2) 同一需給圏は湖北、湖東地域における商業地域（商住混在地域含む）である。需要者の中心は地元事業者や個人が考えられる。彦根市の中心部の旧来からの商業地域ではあるが、商業核の分散による郊外店舗への顧客流出により、人や車の往来は閑散とした状況にあり、店舗需要は極めて弱く、地価は下落傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、取引が少なくやや把握し難いが、土地単価で概ね坪当り２０万円～２２万円程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、彦根市に所在する商業地に係る事例を選択し試算したもので、市場性を反映し規範性が認められる。収益価格は、低層店舗を想定し試算したが、元本に見合う賃料が得られない傾向が強いこと等から、低位に求められ、相対的説得力はやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格は比較考量し、代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 古くからの既成商業地域で、テナント需要は減退傾向が続いており、元本価格に見合った賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。一方、取引件数は少ないものの、代替競争関係にある取引事例より試算した比準価格は市場の取引実態を反映し、高い規範性が認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	彦根駅南西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	101.3 坪 (335 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、事務所等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	383 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	彦根市滋賀県彦根市中央町字伝馬町８７番外
標準地の範囲
東	35 m
西	65 m
南	50 m
北	65 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	24 m
面積	336 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	383 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)彦根市中心部の既成商業地域。近年彦根市の商業核の分散化により顧客の流出が見られ、繁華性は衰退傾向。今後もこの基調は変わらず、既成商業地の空洞化は進行し、需要の減退が見られ、地価は下落基調で推移。 (2)店舗等が建ち並ぶ古くからの商業地域で、新規出店等は無く、店舗閉鎖による商業繁華性の衰退傾向が続いている。コロナ禍の影響による不安要因等もあることから、需要は低調で、地価は引き続き下落傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万5,551 円 1平米 6万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万4,229 円 1平米 6万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万5,551円 1平米 6万5,200円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 21万7,865円 1平米 6万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万4,229円 1平米 6万4,800円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 21万7,865円 1平米 6万5,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、下振れリスクはあるが、景気は緩やかに持ち直している。彦根市の人口は微減傾向である。 (2)県内景気の現状は、一部に弱さが見られるものの緩やかに持ち直している。彦根市の人口は微減傾向で、老年人口は増加傾向にある。
地域要因
(1)既成商業地域で、顧客の流出、繁華性の低下が見られること等から、需要は弱く、地価は下落傾向にある。 (2)旧来からの商業地域で、商業繁華性の低下傾向が続いており、テナント需要は低調で、地価は下落している。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模を有する二方路地であるが、ほぼ標準的な土地で、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する二方路地であり、利便性に優れ、相対的選好性が強い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７彦根Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市中央町字伝馬町８７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,907 円／平米 15万5,075 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,987 円／平米 15万2,033 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,567 円／平米 20万6,847 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,800 円／平米 21万923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７彦根Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市中央町字伝馬町８７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,450 円／平米 22万6,296 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,190 円／平米 21万5,518 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,982 円／平米 21万8,136 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,300 円／平米 22万2,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７彦根Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市中央町字伝馬町８７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,900 円／平米 20万7,947 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,900 円／平米 20万7,947 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,153 円／平米 20万8,784 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,400 円／平米 21万2,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７彦根Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市中央町字伝馬町８７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,954 円／平米 21万1,432 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,954 円／平米 21万1,432 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,018 円／平米 21万1,644 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,300 円／平米 21万5,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土地機能誘導区域
特別な事情