路線価 (2023) 滋賀県彦根市西沼波町字五斗代182-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 彦根市滋賀県彦根市西沼波町字五斗代１８２番６外
価格時点	2023 年
駅名	ひこね芹川駅 から 570m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億8,400万 円 (2869 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万2,576 円 1平米 6万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億8,400万 円 (2869 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万2,576 円／坪 1平米 6万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として彦根市を中心に周辺市町における幹線道路沿いの商業地域と判断した。需要者の中心は、比較的規模の大きな土地を必要とする自動車販売企業、物販店舗事業者、沿道型施設事業者等である。本地域は市街地にも近く、市内有数の繁華性の高い商業地域として需要は安定的に推移している。中心となる価格帯は、画地規模によりばらつきがみられるが、土地単価で概ね６万円～７万円程度と思料する。 (2) 同一需給圏は彦根市を中心に周辺市町を含む幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は自動車関連営業所や飲食店・沿道サービス事業者等である。彦根市を代表する路線商業地域で、店舗等の連たん性が高く、コロナ禍にあっても土地需要は安定的に推移している。中心となる価格帯は、規模により差異が大きいものの、土地単価で概ね坪当たり２０万円～２５万円程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については同一需給圏内の商業地域等における取引事例より試算したものであり、類似性の高い事例より求められており実証的で規範性が高い。また収益価格は最有効使用の低層店舗を想定した理論的な価格であるが、元本果実の相関関係の希薄性及び想定要素が多く介在しているため、収益価格は精度にやや難がある。よって本件においては比準価格を重視して、収益価格を参酌し、かつ周辺標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 国道沿いの商業地域であるが、自用目的の取引が多く、賃貸市場が未成熟で収益性に基づく取引が少なく、収益価格は相対的に規範性が劣るものと思料する。収益性より取引価格に基づいて価格決定される市場特性から、市場で生起した取引事例より求めた比準価格は市場性を反映し、説得力を有する。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、さらに周辺の商業地の価格水準との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ひこね芹川駅南東方
距離	570 m
土地の状態
土地面積	867.8 坪 (2869 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	彦根市滋賀県彦根市西沼波町字五斗代１８２番６外
標準地の範囲
東	60 m
西	130 m
南	130 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層沿道型店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	100 m
面積	3000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	自動車ディーラーや各種飲食店舗等が見られる比較的繁華性の高い地域である。
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)彦根市内有数の路線商業地域として成熟し、地域要因に特段の変化はない。繁華性、店舗の連担性は相対的に高い地域で需要は底堅いが、昨今の経済状況から地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 (2)自動車ディーラーや飲食店舗等が建ち並ぶ商業地域で、土地利用に大きな変化は無く、安定的に推移している。彦根市内の繁華性の高い路線商業地域で、需要は底堅く、地価は横ばい傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層沿道型店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万2,576 円 1平米 6万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万2,576 円 1平米 6万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万2,576円 1平米 6万4,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 21万2,576円 1平米 6万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万2,576円 1平米 6万4,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 21万2,576円 1平米 6万4,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、依然として厳しい状況にあるが、一部で持ち直しの動きがみられる。彦根市の人口は微減傾向、老年人口は増加している。 (2)県内景気は一部に弱さが見られるものの、緩やかに持ち直しつつある。直近の彦根市の人口は微減傾向で、老年人口は増加傾向にある。
地域要因
(1)国道沿いの繁華性、店舗の連担性が相対的に高い地域で需要は底堅い。地価は横這い傾向にある。 (2)国道沿いの彦根市を代表する路線商業地域で、繁華性が高く、安定的な土地需要を有し、地価は横ばい傾向にある。
個別的要因	(1)標準的規模を有する中間画地で個別的要因に基づく優劣はなく競争力の程度も普通。台形であるが利用阻害の程度は低位。個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動は無い。標準的な形状・規模を有する中間画地で、特段の優劣は無く、競争力の程度は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市西沼波町字五斗代１８２番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,296 円／平米 31万1,743 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,856 円／平米 24万7,474 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,420 円／平米 21万2,973 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,400 円／平米 21万2,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市西沼波町字五斗代１８２番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,021 円／平米 14万5,533 円／坪
推定価格 平米 坪	6万887 円／平米 20万1,292 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,092 円／平米 21万1,888 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,100 円／平米 21万1,915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	320 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市西沼波町字五斗代１８２番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,479 円／平米 18万6,720 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,832 円／平米 19万4,499 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,087 円／平米 21万1,872 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,100 円／平米 21万1,915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県彦根市西沼波町字五斗代１８２番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,749 円／平米 17万4,388 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,278 円／平米 17万2,831 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,091 円／平米 21万8,497 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,100 円／平米 21万8,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県彦根市西沼波町字五斗代１８２番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,718 円／平米 16万4,368 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,718 円／平米 16万4,368 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,079 円／平米 20万1,927 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,100 円／平米 20万1,997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情