路線価 (2023) 滋賀県彦根市高宮町字澤1736-1外 坪・平米
2023
路 線 価
滋賀県 彦根市
滋賀県彦根市高宮町字澤1736番1外
(彦根)
- 周辺状況: 商業地 (店舗、事務所等が多い国道沿いの商業地域)
- 南彦根駅 から 1400m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
12万8,934 円
1坪あたり
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
3万9,000 円
1平米あたり
1平米あたり
路線価とは:路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位)のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは:倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典:国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
住所 | |
---|---|
所在地 |
滋賀県
彦根市滋賀県彦根市高宮町字澤1736番1外
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価格時点 | 2023 年
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駅名 | 南彦根駅 から 1400m |
路線価 | |
1坪当たり | 1坪 12万8,934 円 |
1平米当たり | 1平米 3万9,000 円 |
標準地の鑑定額 | |
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
不動産鑑定士の査定額(1) | |
鑑定評価日 | 2023年01月10日
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調査実施日 | 2022年12月20日
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鑑定評価額 総額 |
2,870万 円
(595 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 15万9,680 円
1平米 4万8,300 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
鑑定評価日 | 2023年01月14日
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調査実施日 | 2022年12月22日
|
鑑定評価額 総額 |
2,870万 円
(595 平米)
|
鑑定評価額 単価 |
1坪 15万9,680 円/坪
1平米 4万8,300 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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市場の特性 | |
(1) 同一需給圏は、彦根市及び周辺市内の幹線・準幹線沿いの商業地域、商・住混在地域と判定した。需要者は、自己使用目的の地縁性を有する法人または個人が中心と想定される。大型店への顧客の流出や借地形式による出店が多いため店舗用地としての購入需要はさほど強くない。中心価格帯は、周辺の取引事例より40,000円/㎡~60,000円/㎡程度である。 (2) 同一需給圏は湖北・湖東エリアの商業地域一円と判定され、特に彦根市及び周辺市町の幹線道路沿い等に形成される商業地域との代替性が強い。主な需要者は、自己又は賃貸利用等を企図する個人や地元業者等と把握される。沿道型店舗等を中心とした一定の商業集積が認められる中、当地域に対する潜在的な取得需要も窺える処であり、地価は概ね安定的に推移していると思料される。当地域の中心価格帯は、利用目的や取引規模がまちまちで水準の把握は困難である。 |
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試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
(1) 比準価格は、代替競争関係を有する市内・周辺市の路線商業地の取引事例を中心に試算しており、実証的な価格で規範性は高い。収益価格は、地域の実情を踏まえ店舗兼共同住宅を想定して求めたものであるが、当該地域においては収益性が低く、収益価格が取引の指標になるには至っていない。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は近傍類似地域内の商業地事例より試算しており実証的な価格である。一方、収益価格は、投資採算性に見合う賃料形成がなされていないこと及び建築費の高騰等の理由から、比準価格に比して低位に求められた。また、手法の適用に際し想定要素が介在するため、相対的な信頼性は劣るものと判断される。よって本件では、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性の検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 |
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交通 | |
交通施設 | 南彦根駅南東方
|
距離 | 1400 m
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土地の状態 | |
土地面積 |
180 坪
(595 平米)
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私道分面積 | 0 平米
|
指定建ぺい率 | 60 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 200 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
形状 | 長方形 |
間口 | 1 m
|
奥行 | 1.5 m
|
現況 | 事務所兼住宅
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構造 |
鉄骨造:S
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑) |
地上階数 | 3F
|
地下階数 | B0
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周辺の利用状況 | 店舗、事務所等が多い国道沿いの商業地域
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接面道路の状況 | |
方位 | 北西 |
道路幅員 | 12 m
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舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 |
国道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
側道の状況 | |
側道方位 | 接面道路無(記載無含) |
側道等接面状況 | 記載無し |
水道/ガス/下水 | |
水道/ガス/下水 設備の供給の有無 | |
水道 | 有 |
ガス | 無 |
下水道 | 無 |
法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
準工業地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
|
基準建ぺい率 | 60 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 200 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
標準地 |
彦根市滋賀県彦根市高宮町字澤1736番1外
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標準地の範囲 | |
東 | 80 m
|
西 | 110 m
|
南 | 65 m
|
北 | 150 m
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標準的使用 | |
標準的使用 | 低層店舗兼共同住宅地
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画地の形状等 | |
間口 | 20 m
|
奥行き | 30 m
|
面積 | 600 m2
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形状 | 長方形 |
地域の特性 | |
地域の特性 | 特にない
|
街路 | 12m国道
|
法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
準工業地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
|
指定建ぺい率 | 60 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 200 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
基準建ぺい率 | 60 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 200 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
地域の将来予測 | |
(1)国道沿いの路線商業地域であり、土地利用に特段の変動要因はなく、当分は現状を維持していくものと予測する。比較的商業繁華性の低い商業地域で店舗需要はやや弱く、地価は横這い傾向と予測する。 (2)国道沿いに形成される路線商業地域として成熟し、当面は現在の地域環境を維持して推移すると思料する。沿道型店舗等を中心とする商業集積が認められ、潜在的な取得需要を背景に地価は安定的に推移すると予測する。 |
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近隣地域の比準価格 | |
最有効使用判定 | 低層店舗兼共同住宅地
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不動産鑑定士の査定額(1) | |
比準価格 |
1坪 15万9,680 円
1平米 4万8,300 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
比準価格 |
1坪 16万7,284 円
1平米 5万600 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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前年からの変動額
前年からの変動額 | |
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不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
2023年 |
1坪 15万9,680円 1平米 4万8,300円 |
前年から次年への変動率 0 % | |
2022年 |
1坪 15万9,680円 1平米 4万8,300円 |
不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
2020年 |
1坪 16万7,284円 1平米 5万600円 |
前年から次年への変動率 0 % | |
2019年 |
1坪 15万9,680円 1平米 4万8,300円 |
標準地区分 | 代表標準地 |
継続・新規区分 | 継続 |
一般的要因 | |
(1)県内景気は緩やかに持ち直しの動きが見られるものの、先行き不透明な状況が続いている。彦根市の人口は微減、世帯数は増加傾向。 (2)県内経済は緩やかな持ち直し傾向が窺えるが、全国的な物価高の進行等を受けて景気の先行き不透明感は依然として強く予断を許さない状況にある。 |
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地域要因 | |
(1)国道沿いの路線商業地域であるが、中心部から離れるため繁華性はやや低く、地価は横這い傾向。特段の変動要因はない。 (2)国道8号沿いに形成される路線商業地域であり、特筆すべき地域要因の変動は認められず、当面は現在の地域環境を維持したまま推移すると予想する。 |
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個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する中間画地で特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
事例番号 |
2207彦根S 比準価格算定 事例A |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 滋賀県 |
市区町村 | 彦根市 |
地域 | 滋賀県彦根市高宮町字澤1736番1外 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 近隣商業地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
6万8,450 円/平米
22万6,296 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
6万4,865 円/平米
21万4,444 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
4万8,443 円/平米
16万153 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
4万8,400 円/平米
16万10 円/坪
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土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 90 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北西 |
道路幅員 | 10 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 南西 |
側道幅員1 | 6 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例B
事例番号 |
2207彦根S 比準価格算定 事例B |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 滋賀県 |
市区町村 | 彦根市 |
地域 | 滋賀県彦根市高宮町字澤1736番1外 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 商業地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
7万3,293 円/平米
24万2,307 円/坪
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推定価格 平米
坪
|
6万9,454 円/平米
22万9,615 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
4万9,223 円/平米
16万2,731 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
4万9,200 円/平米
16万2,655 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 80 % |
基準容積率 | 400 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | 長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北東 |
道路幅員 | 18 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 県道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 南東 |
側道幅員1 | 4.1 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例C
事例番号 |
2207彦根S 比準価格算定 事例C |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 滋賀県 |
市区町村 | 彦根市 |
地域 | 滋賀県彦根市高宮町字澤1736番1外 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 準工業地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
4万6,907 円/平米
15万5,075 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
4万5,711 円/平米
15万1,121 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
4万8,168 円/平米
15万9,243 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
4万8,200 円/平米
15万9,349 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 60 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ台形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北 |
道路幅員 | 8.5 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 東 |
側道幅員1 | 4.5 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例D
事例番号 |
2207彦根S 比準価格算定 事例D |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 滋賀県 |
市区町村 | 彦根市 |
地域 | 滋賀県彦根市高宮町字澤1736番1外 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 近隣商業地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
3万4,759 円/平米
11万4,913 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
3万4,516 円/平米
11万4,110 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
4万7,939 円/平米
15万8,486 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
4万7,900 円/平米
15万8,357 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 80 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | ほぼ台形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南東 |
道路幅員 | 13 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 国道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例E
事例番号 |
2301彦根S 比準価格算定 事例E |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 滋賀県 |
市区町村 | 彦根市 |
地域 | 滋賀県彦根市高宮町字澤1736番1外 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 商業地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
4万4,021 円/平米
14万5,533 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
5万7,544 円/平米
19万240 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
4万8,438 円/平米
16万136 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
4万8,400 円/平米
16万10 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 100 % |
基準容積率 | 320 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ整形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南西 |
道路幅員 | 16 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 四方路 |
側道方位1 | 北西 |
側道幅員1 | 4.7 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 特別用途地区(特別用途地区) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |