路線価 (2023) 岩手県盛岡市下田字陣場56-51 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 盛岡市岩手県盛岡市下田字陣場５６番５１
価格時点	2023 年
駅名	渋民駅 から 380m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	290万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万664 円 1平米 1万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	290万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万664 円／坪 1平米 1万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は盛岡市旧玉山村地区の市街化区域及び市街化調整区域を含む住宅地域一円で、需要者の中心は旧玉山村地区内の居住者や盛岡市内への通勤者世帯である。渋民駅の徒歩圏内にあるものの、各種公共公益施設や商業施設等からはやや離れ、かつ起伏の多い地勢である。盛岡市の市街化区域内住宅地としては価格が低位であるため値頃感を求める需要者層の存在が認められる。土地の取引価格帯は土地面積２５０㎡で総額３００万円前後が中心である。 (2) 同一需給圏は盛岡市玉山地区の住宅地域一円であり、特に渋民、芋田、門前寺，好摩地区との代替性が強い。主たる需要者は当該圏域に地縁を有する個人等である。同一需給圏では地価が低水準であったため安定した需要が維持されたが、近年の住宅地の過剰供給などにより地価下落圧力が認められる。近隣地域及びその周辺は利便性がやや劣るほか空地が散見されるなど需要減がみられる。土地は規模３００㎡程度で総額４００万円前後が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 複数の取引事例から価格形成要因の比較を行って信頼性の高い比準価格が得られた。また、近隣地域には共同住宅等の収益物件は見られず、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算できなかった。従って、自己利用目的の取引が中心で、かつ居住の快適性が重視されている地域の特性を踏まえた結果、比準価格をもって、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏の類似地域において、主として自用目的に係る信頼性の高い住宅地取引事例を収集できた。近隣地域にはアパート等の収益物件はほとんどみられないため、収益還元法は適用できなかった。当該地域は、居住の快適性等を重視した自用目的の住宅地取引が中心であることから比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、近時の同一需給圏における住宅地の不動産市場の推移・動向も検討のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	渋民駅北西方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が見られる高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	盛岡市岩手県盛岡市下田字陣場５６番５１
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	15 m
面積	230 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	渋民駅北西方の丘陵地にある住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺では開発余地も残るものの宅地需要を促す施設の進出等も見られないことから、当面ほぼ現況のとおり推移するものと予測される。 (2)近隣地域は丘陵上の熟成途上の住宅地域であるが、空地が見られるなど土地需要は低調である。従来からの価格形成要因に変化はなく、今後とも地価下落は続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万664 円 1平米 1万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万664 円 1平米 1万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万664円 1平米 1万2,300円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万664円 1平米 1万2,300円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)盛岡市の住宅着工戸数に大きな変動はないものの市内各所で中小規模の宅地開発が散見される。全般的な住宅地需要は好調を維持している。 (2)疫病が蔓延するなか景気は一部に持直しの動きがみられるが、新型コロナウイルス新規感染者数が高水準で維持しているため負の影響が懸念される。
地域要因
(1)鉄道駅以外の生活利便施設からやや離れており、傾斜がちの地勢であるため需要は低調に推移している。 (2)地域要因の変動は特段認められないが、利便性がやや劣ることから、需要は弱含み地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)北向き画地で、日照に劣る状況に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	盛岡玉山公示 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市下田字陣場５６番５１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,050 円／平米 2万1 円／坪
推定価格 平米 坪	9,601 円／平米 3万1,741 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,341 円／平米 4万799 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	盛岡玉山公示 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市下田字陣場５６番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,175 円／平米 4万3,557 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,655 円／平米 4万5,143 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,870 円／平米 4万2,548 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	盛岡玉山公示 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市下田字陣場５６番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,188 円／平米 4万294 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,877 円／平米 3万9,265 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,023 円／平米 4万3,054 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	盛岡玉山公示 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市下田字陣場５６番５１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,164 円／平米 4万214 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,739 円／平米 3万8,809 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,177 円／平米 4万257 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	盛岡玉山公示 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市下田字陣場５６番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,103 円／平米 3万95 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,837 円／平米 3万9,133 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,052 円／平米 3万6,538 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,100 円／平米 3万6,697 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情