路線価 (2023) 滋賀県彦根市楡町字下外輪246-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 彦根市滋賀県彦根市楡町字下外輪２４６番２外
価格時点	2023 年
駅名	河瀬駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3億9,700万 円 (19272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,104 円 1平米 2万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	3億9,700万 円 (19272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,104 円／坪 1平米 2万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は幹線道路網を主な輸送手段とする県北中部の中小工場地域として把握され、需要者は中小の製造・物流業者が中心とみられる。圏内の工業用地は、充実した交通網や消費地接近性等から事業者に選好され、特に物流用地の需要増や新規供給の減少により需給は逼迫し、コロナ禍にあっても堅調さを維持して来た。その価格水準は㎡あたり２万円～５万円と広範に分布し、価格決定においては取引実例や相場観が重視され、収益性に対する認識は稀薄である。 (2) 同一需給圏は、県下内陸部を中心とする工業地域と判定され、その範囲は対象標準地が存する彦根市を中心に他市町他県の広範囲に及ぶ。主たる需要者は資金調達能力を有する全国規模の法人等と把握され、自己利用が前提になると思料する。物流用地需要の拡大等を背景に県下の内陸型工業用地に対する需要は堅調で、立地性に優れる物件を中心に取得需要が競合する等、市場は依然安定的に推移する。需要の中心価格帯は、取引規模が様々で水準の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 用途特性、公法上の規制、画地条件等を総合的に勘案した結果、賃貸経営との適合性が認められず適正な純収益の把握が困難であるとの判断から収益価格の試算は断念することとした。一方で広域的に捕捉した比較可能性の高い取引事例に的確な補修正と要因比較を施して求められた比準価格は市場の実態を反映し、実証的で信頼性が高いものと認められた。よって比準価格を中心に代表標準地からの検討も踏まえたうえ対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地を含む近隣地域は県下内陸部に位置する工業地域内に存し、自己使用を前提とする大中規模工場が大半を占めることから賃貸需要は限定的であり、賃貸市場が未成熟と判断されるため、収益還元法は試算しなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する工場地事例より試算しており実証的な価格である。よって本件では、市場実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡性の検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	河瀬駅南西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	5829.4 坪 (19272 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模工場が多い駅に比較的近い工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	彦根市滋賀県彦根市楡町字下外輪２４６番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	180 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中規模工場地
画地の形状等
間口	110 m
奥行き	180 m
面積	20000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．５ｍ　県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ河瀬駅南西方に中規模工場の集積が見られる地域で、当面は現状を維持するものと予測される。物流拠点等のための旺盛な用地需要を背景に地価は堅調に推移しているが、今後コロナ禍との相関に注目していきたい。 (2)大中規模工場が集積する工業地域として成熟し、当面は現状の地域環境を維持して推移すると思料する。県下の内陸型工業用地への取得需要は堅調であり、良好な交通利便性等を背景に地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万8,104 円 1平米 2万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万8,104 円 1平米 2万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万8,104円 1平米 2万600円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 6万7,112円 1平米 2万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万8,104円 1平米 2万600円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 6万7,112円 1平米 2万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)湖東地方の中核都市として地域経済を牽引するも、企業進出や人口流入は鈍化し、用地需要は旺盛さを欠く等、県下における求心力は低下傾向にある。 (2)県内経済は緩やかな持ち直し傾向が窺えるが、全国的な物価高の進行等を受けて景気の先行き不透明感は依然として強く予断を許さない状況にある。
地域要因
(1)都市近郊の中小工場地域であるが、幹線道路網や消費地への接近性は良好で、堅調な用地需要を背景に、地価上昇の余地を残している。 (2)大中規模工場が集積する工業地域として成熟し、特筆すべき地域要因の変動は認められず、当面は現在の地域環境を維持したまま推移すると予想する。
個別的要因	(1)標準的な規模の画地で、台形状であるが利用上影響する程ではない。当該要因について特に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市楡町字下外輪２４６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,225 円／平米 9万6 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,432 円／平米 8万7,384 円／坪
標準価格 平米 坪	2万602 円／平米 6万8,110 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	9 m
側道方位2	南東
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県彦根市楡町字下外輪２４６番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,827 円／平米 5万2,324 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,382 円／平米 5万4,159 円／坪
標準価格 平米 坪	2万606 円／平米 6万8,123 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１米原Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県彦根市楡町字下外輪２４６番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,906 円／平米 6万2,503 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,906 円／平米 6万2,503 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,509 円／平米 7万1,109 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７長浜Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県彦根市楡町字下外輪２４６番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,150 円／平米 5万86 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,150 円／平米 5万86 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,675 円／平米 6万5,046 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	地域産業誘導地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２０７多賀Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	犬上郡多賀町
地域	滋賀県彦根市楡町字下外輪２４６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,483 円／平米 6万1,105 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,121 円／平米 5万9,908 円／坪
標準価格 平米 坪	2万710 円／平米 6万8,467 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情