路線価 (2023) 滋賀県彦根市高宮町字塚本焼屋22-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 彦根市滋賀県彦根市高宮町字塚本焼屋２２番３
価格時点	2023 年
駅名	スクリーン駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,730万 円 (1368 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万254 円 1平米 2万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,730万 円 (1368 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万254 円／坪 1平米 2万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は滋賀県内の類似する工業地域であり、特に彦根市を含む湖東地域及び隣接する東近江地域、湖北地域の工業地域と代替競争関係が強い。需要者は、県内を中心に近畿及び中部等の製造業を営む事業者及び物流施設としての利用を目的とする事業者である。県内工業地は供給が少なく需要は引続き堅調である。工業地は取引件数が少なく、立地や規模により単価にばらつきが見られるが、土地単価で２５，０００円／㎡～３０，０００円／㎡程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は、彦根市を中心に湖北、湖東・湖南地域を含めた工業地域である。需要者は県内企業が中心で、他に全国規模の企業も見られる。コロナ禍や不安定な世界情勢による企業業績の落ち込みも見受けられるが、県内工業地の需要は堅調で、湖東地域における工業地需要も底堅く、地価は上昇傾向で推移している。画地規模の程度や取引価格の幅が大きいため明確な中心価格帯を把握し難いが、土地単価で概ね坪当り８万円～９万円程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する工業地の中から価格牽連性の高い事例を選択の上、試算しており、市場性を反映して信頼性を有する。一方、収益還元法については、本地域が自用の工場や配送センターが多い工業地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、適用を断念した。よって市場性を反映して実証的な比準価格を標準とし、周辺工業地の価格水準との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、市場で成立した実際の取引事例を価格判定の基礎としており、実証的かつ現実的な価格としてその規範性は高い。一方、収益価格については、自己使用目的の取引が中心で工場の賃貸物件はほとんど見られず賃貸市場が未成熟であることから、適用しなかった。よって、規範性の高い比準価格を標準とすると共に、県内工業地の価格水準との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	スクリーン駅南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	413.8 坪 (1368 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場、配送センター等が多い工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	彦根市滋賀県彦根市高宮町字塚本焼屋２２番３
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	120 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	70 m
面積	1400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の工場や配送センター等が立地する工業地域で、需要は堅調であり地価は上昇傾向で推移していくものと予測。比較的近くでスマートインターの整備が進められており、高速道路へのアクセスの向上が見込まれる。 (2)中小規模工場等が多い工業地域で特段の変化は見られず、土地利用は安定的に推移していくものと予測する。県下の工場地需要は広範囲に底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万254 円 1平米 2万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万254 円 1平米 2万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万254円 1平米 2万7,300円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 8万8,270円 1平米 2万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万254円 1平米 2万7,300円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 8万8,270円 1平米 2万6,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気はウィズコロナの状況下で緩やかに持ち直している。県内の工業地は供給が少ない状態が続いており、需要は堅調である。 (2)県内景気は緩やかに持ち直しの動きが見られるものの、先行き不透明な状況が続いている。彦根市の人口は微減、世帯数は増加傾向。
地域要因
(1)中小の工場や配送センター等が立地する工業地域であり、需要は安定的である。比較的近くで、スマートインターの整備が進められている。 (2)工場・配送センターが多い工業地域で、コロナ禍においても工場地需要は比較的堅調に推移している。特段の変動要因はない。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模を有する画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する中間画地で特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市高宮町字塚本焼屋２２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,225 円／平米 9万6 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,432 円／平米 8万7,384 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,249 円／平米 9万85 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	9 m
側道方位2	南東
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７彦根Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市高宮町字塚本焼屋２２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,260 円／平米 11万3,264 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,260 円／平米 11万3,264 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,922 円／平米 9万2,310 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県彦根市高宮町字塚本焼屋２２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,318 円／平米 11万149 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,318 円／平米 11万149 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,881 円／平米 9万2,175 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	一部都計道路
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１米原Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県彦根市高宮町字塚本焼屋２２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,906 円／平米 6万2,503 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,906 円／平米 6万2,503 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,741 円／平米 8万8,406 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１愛荘Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	愛知郡愛荘町
地域	滋賀県彦根市高宮町字塚本焼屋２２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万351 円／平米 6万7,280 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,486 円／平米 7万1,033 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,336 円／平米 9万373 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情