路線価 (2023) 滋賀県彦根市平田町字五反田1122 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 彦根市滋賀県彦根市平田町字五反田１１２２番
価格時点	2023 年
駅名	南彦根駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,630万 円 (959 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,967 円 1平米 3万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3,630万 円 (959 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,967 円／坪 1平米 3万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は県内の工業地域の存する範囲一円で広域的に形成される。需要者は全国規模または県内の製造業者・流通業者等である。円安・物価高・新型コロナウイルス感染症の影響により、景気の不透明感が漂うものの、市街地に近い工業地域であり、堅調な工業地需要に支えられ、地価は安定的に推移している。工業地の取引は当事者間の個別性に強く影響され、取引水準を把握することは困難であるが、単価では３～４万円／㎡台が中心価格帯であると思料する。 (2) 同一需給圏は彦根市を中心に滋賀県内の工業地域である。需要者は製造業・物流関係等の地元企業を中心に、県内企業等も含め広域的に形成される。新型コロナウィルス感染症等の影響による景気の不安定要因はあるが、市街地に近い工業地として底堅い需要に支えられ、地価は安定的に推移している。取引が少なく、規模がまちまちで、中心となる価格帯の把握はやや困難であるが、土地単価で概ね坪当たり１２万円～１５万円程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替競争関係にある県内工業地の取引事例から求めており、広域的観点から要因比較を行って規範性の高い試算価格を得た。収益価格は県内においては自社工場が中心で賃貸市場が未成熟であるため求められず、既成市街地のため原価法も適用しない。当該市場では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的で規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 工業地の賃貸物件は殆ど見られず、自社工場が取引の中心で、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算しない。同一需給圏内の類似地域等に存する代替性を有する取引事例より求めた比準価格は、工業地の不動産市場の実態を反映しており、規範性が高い。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、さらに県内工業地の価格水準との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	南彦根駅北西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	290.1 坪 (959 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	彦根市滋賀県彦根市平田町字五反田１１２２番
標準地の範囲
東	180 m
西	170 m
南	105 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	中小工場地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	50 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)彦根市に存する県道沿いの工業地域で、土地利用は安定的に推移すると予測する。県内工業地の在庫が少ないため需要は底堅く、地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 (2)中小規模の工場や倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、土地利用に特段の変化は見られず、今後も現状を維持していくものと予測する。コロナ禍にあっても工業地需要は底堅く、地価は横ばい傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万4,967 円 1平米 3万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万4,967 円 1平米 3万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、依然として厳しい状況にあるが、一部で持ち直しの動きがみられる。彦根市の人口は微減傾向、老年人口は増加している。 (2)県内景気は一部に弱さが見られるものの、緩やかに持ち直しつつある。県内の工場地需要は引き続き堅調に推移している。
地域要因
(1)工場や倉庫等が立地する工業地域で、総じて安定的な土地利用状況である。県内工場地の在庫は少なく、需要は底堅い。地価は横這い傾向にある。 (2)事務所・工場等が混在する工業地域で、市街地に近く、新型コロナウィルス感染症の影響も見られず、土地需要は安定している。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模を有する角地であるが、個別的要因の優劣はなく、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は無い。標準的な形状・規模を有する角地であるが、特段の優劣は無く、競争力の程度は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市平田町字五反田１１２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,707 円／平米 17万7,555 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,707 円／平米 17万7,555 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,769 円／平米 12万4,864 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１米原Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県彦根市平田町字五反田１１２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,840 円／平米 11万5,181 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,572 円／平米 16万3,885 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,841 円／平米 12万5,102 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県彦根市平田町字五反田１１２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,825 円／平米 11万8,437 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,411 円／平米 13万293 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,676 円／平米 12万7,863 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	23.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県彦根市平田町字五反田１１２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,288 円／平米 14万3,110 円／坪
推定価格 平米 坪	5万927 円／平米 16万8,365 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,949 円／平米 12万5,459 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県彦根市平田町字五反田１１２２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,718 円／平米 12万8,002 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,934 円／平米 14万1,940 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,471 円／平米 12万7,185 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情