路線価 (2023) 滋賀県長浜市神照町字上神子487-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 長浜市滋賀県長浜市神照町字上神子４８７番１３
価格時点	2023 年
駅名	長浜駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	766万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万9,516 円 1平米 5万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	768万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万177 円／坪 1平米 5万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、長浜市内旧長浜地区の戸建住宅地域と判断した。需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者が中心である。駅徒歩圏内の住宅地の供給は少ないため、駅徒歩圏外であっても区画が整然とした居住環境良好な住宅地の需要は概ね堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地は１４０㎡～１５０㎡程度で８００万円～９００万円程度と把握する。 (2) 同一需給圏は、長浜市及び周辺市の戸建住宅地域一帯と判定した。需要者は長浜市及び周辺市の居住を目的とする個人で、１次取得者が中心である。市場の需給動向は燃料費、建材価格の高騰を受け、新築購入需要がやや停滞しているものの、利便性の高い住宅地については底堅い需要がある。また、新規分譲も行われており一定の供給がある。市場の中心価格帯は約１５０㎡程度の土地で７５０万円から９００万円程度、土地建物総額で３，５００万円前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。収益価格については、当該地域は戸建住宅中心の住宅地域であり、自己使用目的の取引が大半であり、賃貸住宅の収益性に基づき価格形成される地域でないため試算しなかった。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場の実態を反映し説得力のある比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、同一需給圏における信頼性ある取引事例を収集、選択しており、また、地域の特性の類似性等の採用した各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価格である。一方、収益価格は、賃貸市場が未成熟であるため、その試算を断念した。以上により、市場の取引実態に適合した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	長浜駅北方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	42.6 坪 (141 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長浜市滋賀県長浜市神照町字上神子４８７番１３
標準地の範囲
東	30 m
西	85 m
南	25 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	16.5 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北６ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域として熟成している地域であり、特段の要因変動はなく、今後も現在の住環境を維持すると予測する。現下の社会経済情勢から、地価は微減傾向と予測する。 (2)旧長浜市郊外の整然とした住宅地域で地域要因は安定している。旧長浜市郊外の住宅地需要は弱含みであるが、生活利便性の高い住宅地は需要が底堅く、地価は横ばい傾向で推移すると思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万9,516 円 1平米 5万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万177 円 1平米 5万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万9,516円 1平米 5万4,300円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 18万177円 1平米 5万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万177円 1平米 5万4,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万177円 1平米 5万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は一部に弱さが見られるものの緩やかに持ち直している。長浜市の人口は微減傾向。高齢化率は県平均より高い。 (2)県内経済はこのところコロナ禍から持ち直しの傾向にある。長浜市の人口は微減傾向である。旧郡部域の人口減少が顕著である。
地域要因
(1)需給に影響を及ぼす要因の変動は特に認められず、土地利用は現況のまま推移していくものと判定する。景況感等から地価は微減傾向。 (2)地域要因に変動はない。戸建住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域である。周辺では分譲戸建住宅地の供給が見られる。利便性に優り需給は均衡している。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はなく、標準的な画地であり、競争力の程度は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県長浜市神照町字上神子４８７番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万417 円／平米 19万9,739 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,657 円／平米 19万3,920 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,413 円／平米 17万9,889 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,400 円／平米 17万9,846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県長浜市神照町字上神子４８７番１３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万3,607 円／平米 21万285 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,754 円／平米 20万4,159 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,294 円／平米 18万6,108 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,300 円／平米 18万6,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県長浜市神照町字上神子４８７番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万497 円／平米 20万3 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,170 円／平米 19万2,310 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,517 円／平米 18万233 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県長浜市神照町字上神子４８７番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,244 円／平米 18万9,249 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,122 円／平米 18万5,539 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,450 円／平米 17万6,706 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,500 円／平米 17万6,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情