路線価 (2023) 滋賀県長浜市高月町高月字前田1653-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 長浜市滋賀県長浜市高月町高月字前田１６５３番２
価格時点	2023 年
駅名	高月駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	367万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,642 円 1平米 2万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	367万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,642 円／坪 1平米 2万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧高月町を中心とした長浜市及び周辺市を含む地域特性の類似する住宅地域と判断した。主たる需要者は、長浜市北部に居住している者や勤務先を有する者が中心である。本地域は駅徒歩圏内に存するものの、古くからの地域であるため地縁的選好性を有し、需要は弱含みである。取引件数が少なく、市場での中心価格帯を把握することは難しいが、土地単価で概ね７万円／坪～１０万円／坪程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は旧高月町を中心に長浜市及び周辺市内の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者または通勤者の一次取得者、あるいは地縁性を有する者が多い。市場の需給動向は、中小規模の開発分譲が若干見られるものの全体的には取引件数は少なく、需給ともに低調である。市場の中心価格帯は８万円～９万円／坪前後、総額４００万円程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、長浜市及び隣接市の価格牽連性を有する住宅地の取引事例から試算されており、信頼性を有する。本地域は戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、周辺には賃貸共同住宅は殆ど見られず賃貸市場が未成熟であること、また経済合理的な賃貸建物の想定が困難であるため収益還元法の適用を断念した。よって信頼性を有する取引事例により求めた比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域内は自用の戸建住宅が中心であり、取引も自用目的が大半である。収益物件はほとんど見られず、画地条件等からも賃貸経営が成立する建物の想定は現実的でないと判断し、収益価格の試算は断念した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、周辺住宅地域の地価水準との均衡にも留意の上、居住の快適性をより重視する住宅地域であることも考慮し、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	高月駅南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	43.9 坪 (145 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長浜市滋賀県長浜市高月町高月字前田１６５３番２
標準地の範囲
東	20 m
西	60 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	20 m
面積	140 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北３．６ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧高月町中心部に比較的近い既成住宅地域であり、土地利用は安定的に推移するものと予測。駅徒歩圏内に存するが、古くからの地域であり地縁的選好性を有するため需要は弱含みで地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)ＪＲ高月駅勢圏、国道背後に存する既成住宅地域で、土地の利用状況に特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測する。長浜市北部の宅地需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万3,642 円 1平米 2万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万3,642 円 1平米 2万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万3,642円 1平米 2万5,300円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 8万5,625円 1平米 2万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万3,642円 1平米 2万5,300円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 8万5,625円 1平米 2万5,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気はウィズコロナの状況下で緩やかに持ち直している。長浜市の人口は減少傾向にあり、特に北部地域の減少率が大きい。 (2)県内景気は緩やかに持ち直しの動きが見られるものの、先行き不透明な状況が続いている。長浜市の人口は減少傾向で特に北部の減少率が大きい。
地域要因
(1)旧高月町中心部に比較的近い既成住宅地域であり、駅徒歩圏内に存するが、古くからの地域であり需要は弱い。地域要因に特段の変動はない。 (2)駅徒歩圏の既成住宅地域で、土地利用状況は安定的である。特段の変動要因はない。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模を有する中間画地であるが、南東向きであり、日照等の居住の快適性に優れ、競争力の程度は優る。個別的要因に変動はない。 (2)標準的な形状・規模を有する南東向きの中間画地であり、日照等の点では優れるが、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県長浜市高月町高月字前田１６５３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,641 円／平米 11万7,829 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,498 円／平米 11万7,356 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,158 円／平米 8万3,172 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県長浜市高月町高月字前田１６５３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,231 円／平米 7万6,802 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,099 円／平米 7万9,671 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県長浜市高月町高月字前田１６５３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,035 円／平米 10万9,214 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,903 円／平米 10万8,777 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,870 円／平米 8万2,220 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,400 円／平米 8万3,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７米原Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県長浜市高月町高月字前田１６５３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,664 円／平米 8万4,845 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,664 円／平米 8万4,845 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,435 円／平米 8万4,088 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,900 円／平米 8万5,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3	田園集落地区
特別な事情