路線価 (2023) 岩手県盛岡市土淵字橋場50-1内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 盛岡市岩手県盛岡市土淵字橋場５０番１内
価格時点	2023 年
駅名	盛岡駅 から 5300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	867万 円 (387 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,054 円 1平米 2万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	867万 円 (387 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,054 円／坪 1平米 2万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は盛岡市北西郊外の市街地に比較的近い市街化調整区域内の住宅地域一円で、特に土淵・平賀新田・上厨川地区等との代替性が強い。需要者は地縁性を有する親族間や隣人間取引が中心で、一部地区外からの転入・小規模宅地分譲等も散見されるが、総じて需給とも少なく、地価は横ばい傾向で推移している。市場の動向は、自用の取引が中心で、画地規模は様々であるが、土地値は５００万円～８００万円程度が需要の上限値となっている。 (2) 同一需給圏は盛岡市北西郊に位置する市街化調整区域の住宅地域であり、隣接する滝沢市も含まれる。需要者は分家住宅等の地縁を有する層が中心である。近隣地域の東方では大規模ＳＣを核として商業集積が進み、周辺の生活利便性が向上しているが、開発が抑制されている地域のため宅地需給は少なく、地価は横ばいに留まっている。土地は３００㎡前後で、８００万円台のものが取引需要の中心価格帯となっていると判断されるが、売買はほとんど認められない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 類似地域において市街化調整区域内の多数の信頼性のある取引事例を収集できた。中心市街地から遠く、周辺にはアパート等の収益物件は認められず、自用の戸建住宅や農家住宅で占められるため、収益還元法は適用できなかったが、居住の快適性が重視される自用目的での取引が中心であるので、比準価格を重視し、周辺の地価公示標準地の動向を踏まえ、近時の盛岡市における住宅地の市場動向を十分に検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺では自用の戸建住宅が利用の大半を占めており、アパート等の収益物件を見出すことは出来ない。また、近隣地域は市街化調整区域に存することから、賃貸用建物を想定することが困難であり、収益価格の試算を断念せざるを得なかった。このような地域性等を十分に考慮した結果、信頼性の高い取引事例から導出された比準価格を標準として、不動産市場や一般的要因の動向等も勘案したうえで、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	盛岡駅北西方
距離	5300 m
土地の状態
土地面積	117.1 坪 (387 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	盛岡市岩手県盛岡市土淵字橋場５０番１内
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	17.5 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市内中心部西側の市街化調整区域内の住宅地域。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)盛岡市北西郊外の市街化区域に比較的近い市街化調整区域内に存する熟成過程の住宅地域として安定的に推移している。周辺部に令和５年３月に前潟駅が開設されることから利便性の向上が期待される。 (2)近隣地域は土地利用度がやや低い住宅地域であるが、地域要因に特段の変動が認められないため、将来においても現況のとおり推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万4,054 円 1平米 2万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万4,054 円 1平米 2万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万4,054円 1平米 2万2,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万4,054円 1平米 2万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万4,054円 1平米 2万2,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万4,054円 1平米 2万2,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により、依然として厳しい状況にあるが、緩やかに持ち直している。 (2)県内経済は令和２年からのコロナ禍で、個人消費が一旦落ち込んだものの、その後は持ち直しており、不動産市況も活発化している。
地域要因
(1)市街化区域内宅地の地価は回復傾向にあるが、市街化調整区域内宅地は需要者は限定的で、地価は横ばい傾向で推移している。 (2)生活利便性は良好であるが、熟成度の低い住宅地域であり、街並みにやや見劣りするところが認められるため、地価は横ばいに留まっている。
個別的要因	(1)特別の変動要因はない。 (2)北道路で競争力は減退している。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	盛公（調） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市土淵字橋場５０番１内
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,207 円／平米 12万3,006 円／坪
推定価格 平米 坪	3万103 円／平米 9万9,521 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,086 円／平米 7万3,016 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	盛公（調） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市土淵字橋場５０番１内
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,125 円／平米 8万6,369 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,389 円／平米 8万3,936 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,849 円／平米 7万2,233 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	盛公（調） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市土淵字橋場５０番１内
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,809 円／平米 13万1,609 円／坪
推定価格 平米 坪	4万764 円／平米 13万4,766 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,609 円／平米 7万4,745 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	盛公（調） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市土淵字橋場５０番１内
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,972 円／平米 9万9,087 円／坪
推定価格 平米 坪	3万263 円／平米 10万49 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,736 円／平米 7万8,471 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	盛公（調） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市土淵字橋場５０番１内
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,678 円／平米 6万1,749 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,315 円／平米 6万3,855 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,538 円／平米 7万4,511 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情