路線価 (2023) 滋賀県長浜市内保町字堂ノ東2433-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 長浜市滋賀県長浜市内保町字堂ノ東２４３３番１外
価格時点	2023 年
駅名	虎姫駅 から 4400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3,660万 円 (1211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,841 円 1平米 3万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,660万 円 (1211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,841 円／坪 1平米 3万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長浜市を中心とする近隣商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は比較的狭い商圏を前提とした地元事業者等になる。長浜市内全域における商業収益性の停滞状況を反映して、需給動向は低調に推移しており、また、商業地域としての発展的要因も見受けられないため、新規の取引需要は弱含みである。個別性が強く中心価格帯の判定は困難であるが、約１，２００㎡程度の土地で、３，０００万円～４，０００万円程度と判断した。 (2) 同一需給圏は、滋賀県の湖北地方及び湖東地方の商業地域及び混在住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は地元事業者、金融機関等の比較的狭い商圏を前提とした法人事業者である。市場の需給動向は、背後人口の減少傾向から商業地域としての発展的な要因は見出し難く、需要は弱含みである。商業地は個別性が強く中心となる価格帯の把握が困難であるが、１，２００㎡の土地で総額３，５００万円前後であると考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における規範性の高いと判断される取引事例から求めたもので、各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価格である。収益価格は、低層店舗を想定したが、賃貸市場の特性を反映して低位に試算された。なお、既成市街地に存するため原価法は適用しない。以上より、市場の取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との均衡に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 長浜市の郊外の近隣商業地域であるが、繁華性はやや低く自用目的の取引が中心である。比準価格は同一需給圏における価格牽連性のある取引事例を収集、選択し、実証的な価格である。一方、収益価格は、店舗を想定し客観的な資料により試算したが賃貸市場の成熟の程度が低く低位となった。以上より、取引実態に適合する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	虎姫駅東方
距離	4400 m
土地の状態
土地面積	366.3 坪 (1211 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	銀行や事務所等が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長浜市滋賀県長浜市内保町字堂ノ東２４３３番１外
標準地の範囲
東	270 m
西	15 m
南	75 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	25 m
面積	1250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧浅井町役場に隣接する繁華性・商業集積度が劣る近隣商業地域であり、土地利用は安定的に推移するものと予測する。地域要因に影響を与える要因はなく、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (2)長浜市郊外の繁華性に乏しい近隣商業地域で、地域要因に特段の変動はなく土地利用は現状を維持すると予測する。背後人口の減少傾向により需要はやや弱含みで、地価水準は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,841 円 1平米 3万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万172 円 1平米 3万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,841円 1平米 3万200円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は、持ち直している。長浜市の人口は北部を中心に減少傾向。高齢化率は県全体より高く、旧郡部を中心に進行。 (2)県内経済はこのところコロナ禍から持ち直しの傾向にある。長浜市の人口は微減傾向である。旧郡部域の人口減少が顕著である。
地域要因
(1)郊外に位置する近隣商業地域であり、繁華性・商業集積度が劣っており、新規の取引需要は限定的である。地域要因に変動はない。 (2)地域要因に変動はない。郊外に位置する近隣商業地域であり、現下の経済情勢や背後人口の減少から商業地の需要は弱含みである。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模を有する角地であり、角地による優位性があり、標準的画地に比べ、若干の競争力を有する。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。標準的な規模・形状を有するが、角地であることから利便性等の面で優れ、競争力の程度はやや優る。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県長浜市内保町字堂ノ東２４３３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,132 円／平米 4万108 円／坪
推定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,732 円／平米 8万5,070 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県長浜市内保町字堂ノ東２４３３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,900 円／平米 5万9,177 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,469 円／平米 8万4,201 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,805 円／平米 9万1,923 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,400 円／平米 9万3,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県長浜市内保町字堂ノ東２４３３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,825 円／平米 11万8,437 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,411 円／平米 13万293 円／坪
標準価格 平米 坪	3万599 円／平米 10万1,160 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	23.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県長浜市内保町字堂ノ東２４３３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,718 円／平米 16万4,368 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,718 円／平米 16万4,368 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,882 円／平米 10万8,708 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,500 円／平米 11万751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県長浜市内保町字堂ノ東２４３３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,288 円／平米 14万3,110 円／坪
推定価格 平米 坪	5万927 円／平米 16万8,365 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,112 円／平米 10万9,468 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,800 円／平米 11万1,743 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情