路線価 (2023) 滋賀県長浜市八幡中山町字西蓮庵1176-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 長浜市滋賀県長浜市八幡中山町字西蓮庵１１７６番２外
価格時点	2023 年
駅名	長浜駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億900万 円 (1800 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万13 円 1平米 6万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億900万 円 (1800 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万674 円／坪 1平米 6万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、長浜市及び周辺市の路線商業地域と判断した。需要者の中心は地元事業者等である。市場の需給動向としては、国道８号線沿いにおける店舗需要は比較的堅調であるものの、景況感等により需要は弱含みで、今後もこの傾向が継続するものと予測する。路線商業地の取引は、取引規模や取引当事者の属性等により取引価格に幅があるため、需要の中心となる価格帯の把握が困難であるが、１㎡当り６０，０００円前後と把握する。 (2) 同一需給圏は、滋賀県の湖北地方及び湖東地方並びに東近江地方に存する商業地域及び混在住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は小売業や飲食業を営む地元事業者等であると考えられる。市場の需給動向としては、店舗や事業所の入れ替わりがやや遅いながらも進んでおり、また、商業背後人口の増加もあり、需給は均衡していると考えられる。市場の中心価格帯は、総額が規模により様々で見出すのが困難であるが、土地単価では６万円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。対象標準地は収益性が重視される商業地域にあるが、当該地域においては、収益価格そのもので取引されるに至っておらず、取引価格の水準を指標に価格が形成されることのほうが多いと認められること、収益価格は想定事項が多いことに対し、比準価格は市場の実態を反映し信頼性が高いことから、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 長浜市の路線商業地域であるが、繁華性は普通であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は同一需給圏における価格牽連性のある取引事例を収集、選択し、実証的な価格である。一方、収益価格は、店舗を想定し客観的な資料により試算したが賃貸市場の成熟の程度が低くやや低位となった。以上より、取引実態に適合する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	長浜駅北東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	544.5 坪 (1800 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が多い県道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長浜市滋賀県長浜市八幡中山町字西蓮庵１１７６番２外
標準地の範囲
東	40 m
西	100 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	36 m
奥行き	50 m
面積	1800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)長浜市内の路線商業地域で土地利用は変化に乏しく、当面は現状のまま推移するものと予測する。国道８号線沿いの店舗への顧客流出傾向、景況感等から需要は弱含みで、地価はやや下落傾向と予測する。 (2)繁華性が普通程度の路線商業地域であり、地域要因に特段の変動はなく土地利用は現状を維持すると予測する。周辺の背後人口の増加や交通量から判断し、地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万13 円 1平米 6万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万1,005 円 1平米 6万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万13円 1平米 6万500円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 20万674円 1平米 6万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万1,005円 1平米 6万800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 20万674円 1平米 6万700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は一部に弱さが見られるものの緩やかに持ち直している。長浜市の人口は微減傾向。高齢化率は県平均より高い。 (2)県内経済はこのところコロナ禍から持ち直しの傾向にある。長浜市の人口は微減傾向である。旧郡部域の人口減少が顕著である。
地域要因
(1)国道８号線沿いの店舗への顧客流出傾向が継続しており、周辺での新規出店等もなく、需要に勢いが認められない。地価はやや下落傾向にある。 (2)地域要因に変動はない。店舗等が多い路線商業地域で土地利用は安定している。周辺の背後人口の増加や交通量から判断し、需給は均衡している。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。標準的な規模・形状を有する中間画地であり、個別的要因に優劣はなく、競争力の程度は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県長浜市八幡中山町字西蓮庵１１７６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,749 円／平米 17万4,388 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,278 円／平米 17万2,831 円／坪
標準価格 平米 坪	6万159 円／平米 19万8,886 円／坪
査定価格 平米 坪	6万200 円／平米 19万9,021 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県長浜市八幡中山町字西蓮庵１１７６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,288 円／平米 14万3,110 円／坪
推定価格 平米 坪	5万927 円／平米 16万8,365 円／坪
標準価格 平米 坪	6万627 円／平米 20万433 円／坪
査定価格 平米 坪	6万600 円／平米 20万344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県長浜市八幡中山町字西蓮庵１１７６番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,718 円／平米 12万8,002 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,934 円／平米 14万1,940 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,056 円／平米 19万5,239 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,100 円／平米 19万5,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県長浜市八幡中山町字西蓮庵１１７６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,544 円／平米 21万9,994 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,673 円／平米 22万7,033 円／坪
標準価格 平米 坪	6万558 円／平米 20万205 円／坪
査定価格 平米 坪	6万600 円／平米 20万344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県長浜市八幡中山町字西蓮庵１１７６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,627 円／平米 9万1,335 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,000 円／平米 22万8,114 円／坪
標準価格 平米 坪	6万847 円／平米 20万1,160 円／坪
査定価格 平米 坪	6万800 円／平米 20万1,005 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情