路線価 (2023) 北海道札幌市東区北42条東1-814-67 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市東区北海道札幌市東区北４２条東１丁目８１４番６７
価格時点	2023 年
駅名	麻生駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 26万4,480 円
1平米当たり	1平米 8万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,490万 円 (477 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5,490万 円 (477 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円／坪 1平米 11万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東区内における地下鉄駅徒歩圏を中心とする商業地域一円と判定する。主たる需要者は店舗等の事業経営者、投資用物件目的の法人及び不動産業者等である。近隣地域は地下鉄麻生駅徒歩圏の路線商業地域で投資物件を中心に需要は根強く、地価も上昇傾向が続いている。需要の中心は、土地単価は１１万～１２万円／㎡程度と思われるが、総額の把握は用途・規模により様々で特定は困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は東区・北区等の地下鉄駅周辺の幹線沿いの商業地域。需要者の中心は市内及び道内主要都市を拠点とする商工業関連業者および不動産関連事業者と見られる。経済環境は不透明感を増しているものの、利便性も良好なことから底堅い需要が見られ、背後住宅地の地価上昇の影響も受け、商業地の地価も依然上昇傾向となっている。取引が稀少なため中心となる価格帯の把握は困難であるが、概ね坪３５万～４０万円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は地下鉄麻生駅徒歩圏の路線商業地域である。収益価格は地域内の建物が自用のものも多く賃貸需要が弱いため、土地建物の総額に見合う賃料水準が形成されておらず低位となった。比準価格は売買市場の実態を反映した価格である。自己利用目的の取引が主である地域であることをも踏まえ、本件では市場動向を反映した信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討結果をも勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 付近には自用物件と収益物件が混在しているが、貸室の供給動向および空室状況等により土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、周辺幹線沿いの類似地域に存する４事例を採用し最近の需給動向も考慮して試算した、信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	麻生駅東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	144.3 坪 (477 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市東区北海道札幌市東区北４２条東１丁目８１４番６７
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２０ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	４５ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地下鉄駅徒歩圏の路線商業地域で、今後も現状維持と予測する。地下鉄麻生駅徒歩圏であり収益物件を中心に需要は根強く、地価も上昇傾向で推移すると予測される。 (2)今後とも、店舗と共同住宅が混在する路線商業地域として推移するものと予測する。経済環境は不透明感を増しているが、地下鉄駅徒歩圏にあることから、今後も安定した需要を見込めるものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万6,802 円 1平米 11万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万6,802 円 1平米 11万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
前年から次年への変動率 9.5 ％
2022年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
前年から次年への変動率 9.5 ％
2019年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東区の商業地は新型コロナの行動制限が緩和され需要回復が窺え、収益物件、マンション用地需要が堅調で総体的に地価は上昇傾向が続いている。 (2)資源価格の上昇・円安の進行等により経済環境は不透明感を増していたが、建築費の高騰および金融政策の実質的転換の影響も注視される。
地域要因
(1)特に大きな変動要因はない。地下鉄駅徒歩圏の需要は根強く、当地域も収益物件需要が堅調で、地価も１０％弱の上昇率で推移した。 (2)地域内に格別の変動要因はないが、地下鉄駅徒歩圏に存して底堅い需要が見られ、地価は上昇傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1221081103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北４２条東１丁目８１４番６７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,070 円／平米 25万8,099 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,077 円／平米 33万7,467 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,676 円／平米 35万5,977 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	73 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	２７ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2221081103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北４２条東１丁目８１４番６７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,678 円／平米 47万4,999 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,847 円／平米 46万2,334 円／坪
標準価格 平米 坪	11万990 円／平米 36万6,933 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2221081103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北４２条東１丁目８１４番６７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,971 円／平米 32万3,892 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,125 円／平米 31万1,177 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,831 円／平米 36万3,101 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2221081103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北４２条東１丁目８１４番６７
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万645 円／平米 26万6,612 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,935 円／平米 30万3,937 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,220 円／平米 37万4,305 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2221081103 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北４２条東１丁目８１４番６７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万6,515 円／平米 61万6,619 円／坪
推定価格 平米 坪	14万740 円／平米 46万5,286 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,577 円／平米 38万8,710 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	64 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情