路線価 (2023) 滋賀県長浜市高月町高月字馬所目1172-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 長浜市滋賀県長浜市高月町高月字馬所目１１７２番１
価格時点	2023 年
駅名	高月駅 から 500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (414 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,131 円 1平米 3万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (414 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,131 円／坪 1平米 3万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、長浜市及びその周辺市を中心とする幹線沿いの商業地域及び混在地域である。需要者の中心は全国チェーンの小売業者、あるいは地元事業者が想定される。幹線道路沿いで、店舗が集積した繁華性の高い地域では一定の宅地需要は認められるものの、幹線沿いの低層店舗の出店にあたっては、定期借地権設定による店舗の進出も多く、需要の中心価格帯を明確に把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、長浜市を中心に周辺市を含む商業地域等の圏域と判断した。主たる需要者は、店舗又は事業所等を運営する地元法人や個人である。本地域は、旧高月町を縦貫する国道沿いに存し、ＪＲ高月駅にも近いが、繁華性、収益性は低く需要は弱含みである。取引の規模・形態により取引価格には幅があり、市場で中心となる価格帯を明確に把握することは困難であるが、土地単価で概ね９万円／坪～１２万円／坪程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中心市街地から離れた路線商業地域で、周辺の利用状況等から高度利用が現実的でなく、収益価格は低層店舗を想定したが、駐車場確保の必要性なども影響して低位に求められた。比準価格は広域的ではあるが、幹線沿いの取引事例を選択して試算しており、取引実態を反映した価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、同一需給圏内の価格水準との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する商業地等の取引事例から試算しており、市場性を反映して信頼性を有する。一方、本地域及びその周辺は自用の店舗・事業所が中心で賃貸市場は未成熟であり、商業地としての収益性が低く収益性を考慮して取引されることが少ないため収益価格の信頼性は劣る。よって比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、周辺の地価公示標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	高月駅南西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	125.2 坪 (414 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長浜市滋賀県長浜市高月町高月字馬所目１１７２番１
標準地の範囲
東	90 m
西	50 m
南	140 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	42 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３ｍ　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ高月駅近辺の国道沿いの商業地域で、店舗等の目立った撤退はないが新規出店もなく、商業繁華性の高まりは見られない。地価水準は、微減傾向で推移するものと予測する。 (2)旧高月町を縦貫する国道沿いの商業地域であり、土地利用に変化はなく今後も現状を維持して推移するものと予測する。国道沿いで駅にも近いが、繁華性は低く需要は弱含み、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万5,131 円 1平米 3万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万5,131 円 1平米 3万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万5,131円 1平米 3万1,800円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万5,131円 1平米 3万1,800円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は持ち直している。長浜市の総人口は減少傾向にあり、特に北部地域の減少が顕著で、高齢化も進んでいる。 (2)県内景気はウィズコロナの状況下で緩やかに持ち直している。長浜市の人口は減少傾向にあり、特に北部地域の減少率が大きい。
地域要因
(1)国道沿いの商業地域であり、土地利用は安定的であるが、商業繁華性は低く、新規出店意欲も弱く、地価は微減傾向にある。 (2)旧高月町を縦貫する国道沿いの商業地域であるが、繁華性は低く需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移している。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普通である。 (2)標準的規模の中間画地で個別的要因に基づく優劣はなく、競争力の程度は普通である。台形だが利用阻害は殆どない。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県長浜市高月町高月字馬所目１１７２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,718 円／平米 12万8,002 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,934 円／平米 14万1,940 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,067 円／平米 10万2,708 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県長浜市高月町高月字馬所目１１７２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,900 円／平米 5万9,177 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,469 円／平米 8万4,201 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,239 円／平米 10万6,582 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,200 円／平米 10万6,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県長浜市高月町高月字馬所目１１７２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,132 円／平米 4万108 円／坪
推定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,612 円／平米 10万4,509 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,600 円／平米 10万4,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県長浜市高月町高月字馬所目１１７２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,199 円／平米 11万3,062 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,132 円／平米 12万2,758 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,093 円／平米 10万6,099 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１米原Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県長浜市高月町高月字馬所目１１７２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,840 円／平米 11万5,181 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,572 円／平米 16万3,885 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,722 円／平米 11万1,485 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,700 円／平米 11万1,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情