路線価 (2023) 滋賀県近江八幡市中村町18-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 近江八幡市滋賀県近江八幡市中村町１８番１６
価格時点	2023 年
駅名	近江八幡駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 24万1,338 円
1平米当たり	1平米 7万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,180万 円 (241 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万9,193 円 1平米 9万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,190万 円 (241 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万846 円／坪 1平米 9万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、近江八幡市内の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域。需要者の中心は、近江八幡市内に居住する個人及び地元の不動産事業者等である。市場の需給動向については、現下の社会経済情勢においても利便性の良い住宅地域の土地需要は堅調で、地価は概ね横這いで推移している。需要の中心となる価格帯については、２００㎡程度の土地で１，７００万円～２，０００万円程度、新築一戸建てについては３，２００万円～３，５００万円程度と把握する。 (2) 同一需給圏は近江八幡市内の戸建住宅地域と判定した。需要者の属性は、近江八幡市居住者が中心で、周辺市町からの流入も見られる。市場の需給動向については、利便性等に優れる住宅地の需要は比較的堅調で、地価は上昇傾向で推移している。市場での需要の中心となる価格帯は更地で１，５００万円～２，５００万円程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。収益価格については、当該地域は戸建住宅中心の住宅地域であり、自己使用目的の取引が大半であり、賃貸住宅の収益性に基づき価格形成される地域でないため試算しなかった。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場の実態を反映し説得力のある比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する住宅地域の取引事例を多数収集し、類似性の高い事例を選択の上試算されたものであり、実証的で規範性が高い。一方、収益価格は、本地域が、収益性よりも居住快適性を選好する自用中心の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益価格の試算は断念した。よって、取引実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	近江八幡駅北西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	72.9 坪 (241 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅兼事務所
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅のほか住宅兼事務所等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	近江八幡市滋賀県近江八幡市中村町１８番１６
標準地の範囲
東	120 m
西	70 m
南	40 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ近江八幡駅徒歩圏内の住宅地域で、今後も土地利用は安定的に推移すると予測する。利便性に優れる区画整然とした住宅地需要は比較的堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)ＪＲ近江八幡駅勢圏に属する住宅地域で、今後も土地利用は安定的に推移するものと予測する。住環境の良好な住宅地であり、需要は引き続き堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万9,193 円 1平米 9万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万9,193円 1平米 9万500円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 29万4,565円 1平米 8万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 29万4,565円 1平米 8万9,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は一部に弱さが見られるものの緩やかに持ち直している。近江八幡市の人口は概ね横這い傾向。高齢化率は県平均より高い。 (2)県内景気は、依然として厳しい状況にあるが、一部で持ち直しの動きがみられる。近江八幡市の人口は、概ね横這い傾向、老年人口は増加している。
地域要因
(1)地域要因は現況のまま推移するものと予測するが、利便性に優れる当該地域は需要も堅調であり、地価は上昇傾向にある。 (2)利便性が高く住環境の良好な住宅地域である。需要は堅調で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。 (2)標準的な形状・規模を有する画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県近江八幡市中村町１８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,983 円／平米 29万872 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,775 円／平米 28万6,878 円／坪
標準価格 平米 坪	9万391 円／平米 29万8,833 円／坪
査定価格 平米 坪	9万400 円／平米 29万8,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県近江八幡市中村町１８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,822 円／平米 24万7,362 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,088 円／平米 24万4,935 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,804 円／平米 29万6,892 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,800 円／平米 29万6,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県近江八幡市中村町１８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,282 円／平米 30万8,390 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,727 円／平米 30万3,249 円／坪
標準価格 平米 坪	9万819 円／平米 30万248 円／坪
査定価格 平米 坪	9万800 円／平米 30万185 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県近江八幡市中村町１８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,985 円／平米 39万3,364 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,235 円／平米 38万7,579 円／坪
標準価格 平米 坪	9万181 円／平米 29万8,138 円／坪
査定価格 平米 坪	9万200 円／平米 29万8,201 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県近江八幡市中村町１８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,996 円／平米 20万4,959 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,368 円／平米 20万6,189 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,225 円／平米 29万4,978 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,200 円／平米 29万4,895 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情