路線価 (2023) 滋賀県近江八幡市中小森町字十ノ坪652-17外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 近江八幡市滋賀県近江八幡市中小森町字十ノ坪６５２番１７外
価格時点	2023 年
駅名	近江八幡駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,089 円 1平米 6万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,089 円／坪 1平米 6万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近江八幡市に存する住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は地元居住者を中心とした一次取得者の個人である。近江八幡市においては戸建住宅地需要が強まってきている。市場の需給動向は、駅徒歩圏外であるものの店舗等が建ち並ぶ県道背後に位置する閑静な住宅地域であるため、選好性は比較的高く、中古物件市場の動きもあり、需要は比較的堅調である。市場の中心価格帯は２００㎡の土地で１４００万円～１８００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、近江八幡駅勢圏の戸建住宅地域と判定した。需要者は、市内の若年層を中心とする地縁性を有する勤労者が中心である。古くに開発された住宅団地であるが、区画整然とした住宅地需要は安定的で、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。中心価格帯は、周辺の取引事例より土地総額で１，３００万円～１，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、同一需給圏における信頼性ある取引事例を収集、選択しており、また、地域の特性の類似性等、採用した各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価格である。一方、収益価格は、賃貸市場が未成熟であるため、その試算を断念した。以上により、市場の取引実態に適合した比準価格を標準とし、周辺標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、近江八幡市内の類似性の高い戸建住宅地の事例を採用しており規範性は高い。対象標準地の存する近隣地域では投資採算性が低く、画地条件等から共同住宅の賃貸を想定することは現実的でないため、収益価格の試算は断念した。需要者は自己使用目的の個人であるため、比準価格を標準とし、周辺標準地等との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	近江八幡駅南西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	近江八幡市滋賀県近江八幡市中小森町字十ノ坪６５２番１７外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	75 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に変動はなく土地利用は現状を維持すると思料する。駅徒歩圏外に位置するが、生活利便性が高く、底堅い需要があり、地価は上昇傾向と予測する。 (2)古くに開発された閑静な住宅地域であるが沿道商業施設へ近く利便性は高い。土地利用は安定し今後も現状のまま推移していくものと思料される。住宅地需要は比較的強く、地価は緩やかな上昇基調と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万1,089 円 1平米 6万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万1,089 円 1平米 6万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万1,089円 1平米 6万9,900円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 22万6,461円 1平米 6万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万1,089円 1平米 6万9,900円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 22万6,461円 1平米 6万8,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済はこのところコロナ禍から持ち直しの傾向にある。近江八幡市の人口は横ばい傾向で推移している。 (2)県内景気は緩やかに持ち直しの動きが見られるものの、先行き不透明な状況が続いている。近江八幡市の人口は概ね横這い。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。住宅団地として成熟した地域であり、駅からやや離れるものの、生活利便性が高く、底堅い需要がある。 (2)成熟した戸建住宅地域で土地利用状況は安定的、特段の変動要因はない。需要は比較的堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。標準的な規模・形状を有する北東向きの中間画地であり、個別的要因に優劣はなく、競争力の程度は普通である。 (2)標準的な形状・規模の中間画地であり、個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県近江八幡市中小森町字十ノ坪６５２番１７外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万1,361 円／平米 20万2,859 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,729 円／平米 20万4,076 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,446 円／平米 23万6,200 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,400 円／平米 23万6,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県近江八幡市中小森町字十ノ坪６５２番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,284 円／平米 21万2,523 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,670 円／平米 21万3,799 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,419 円／平米 23万9,417 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,400 円／平米 23万9,354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県近江八幡市中小森町字十ノ坪６５２番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,996 円／平米 20万4,959 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,368 円／平米 20万6,189 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,651 円／平米 21万7,042 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,700 円／平米 21万7,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県近江八幡市中小森町字十ノ坪６５２番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,609 円／平米 27万3,105 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,799 円／平米 27万427 円／坪
標準価格 平米 坪	7万214 円／平米 23万2,127 円／坪
査定価格 平米 坪	7万200 円／平米 23万2,081 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情