路線価 (2023) 滋賀県近江八幡市安土町下豊浦字十七5096-70 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 近江八幡市滋賀県近江八幡市安土町下豊浦字十七５０９６番７０
価格時点	2023 年
駅名	安土駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	882万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,855 円 1平米 5万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	882万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,855 円／坪 1平米 5万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ東海道本線安土駅等の駅勢圏を中心とする住宅地域。需要者の中心は地元居住者を中心とした一次取得者が主で一部に町外からの転入もある。本地域は整然とした閑静な住宅地域であり良好な居住環境を有することから、一定の優位性やポテンシャルを有し需要は底堅く推移するものと判断する。中心となる土地価格は８００～１０００万円、総額２０００～２５００万円程度の取引が中心である。 (2) 同一需給圏は近江八幡市内の戸建住宅地域と判定した。需要者の中心は近江八幡に勤務する一次取得者である個人や地元居住者の個人である。市場の需給動向としては、駅徒歩圏内の利便性の高い住宅地域であるため、需要は比較的堅調といえる。中心となる価格帯は土地単価で５万円～６万円、総額で８００万円～１，２００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で賃貸市場が未成熟であり画地規模も小さく経済合理的な賃貸建物の想定は非現実的であり収益価格は試算しない。比準価格は同一需給圏内において自己居住用としての個人取得で取引時点も新しい信頼性の高い取引事例を重視して求めたもので市場性を反映して実証的、現実的妥当性を有する。以上により本地域は自用の戸建住宅を主とする地域特性から実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する住宅地域の取引事例を多数収集し、類似性の高い事例を選択の上試算されたものであり、実証的で規範性が高い。一方、収益価格は、本地域が、収益性よりも居住快適性を選好する自用中心の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益価格の試算は断念した。よって、取引実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	安土駅北方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	49.3 坪 (163 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	近江八幡市滋賀県近江八幡市安土町下豊浦字十七５０９６番７０
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	12 m
面積	160 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	昭和５０年代前半に開発された中規模住宅地域。
街路	基準方位　北　　７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏内に位置する住宅団地として熟成し現状維持で推移するものと予測。戸建住宅を主体とした区画整然とした住宅地域で利便性は普通程度、居住環境は概ね良好であり、需要は概ね安定的に推移するものと予測。 (2)郊外の戸建住宅地域として成熟しており、地域要因に変動はなく土地利用は現状を維持すると考える。需要は恒常的に底堅く、地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万8,855 円 1平米 5万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万8,855 円 1平米 5万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万8,855円 1平米 5万4,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 17万8,855円 1平米 5万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万8,855円 1平米 5万4,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 17万8,855円 1平米 5万4,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はウィズコロナの下で緩やかに持ち直している。近江八幡市の人口は横這いで高齢化率は高い。取引件数や建築着工戸数は概ね横這いで推移。 (2)県内景気は、依然として厳しい状況にあるが、一部で持ち直しの動きがみられる。近江八幡市の人口は、概ね横這い傾向、老年人口は増加している。
地域要因
(1)安土駅勢圏の区画整然とした住宅地域であり、周辺部の底堅い住宅需要を反映し、地価は安定的に推移している。地域要因に変動はない。 (2)郊外の戸建住宅地域として成熟しており、総じて安定的な土地利用状況である。需給は安定しており、特段の地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模を有する中間画地であるが、南向きであり、日照・通風等の居住快適性に優れ、選好性が強い。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。標準的な規模・形状を有する南向きの中間画地であり、日照・通風等が優れ、競争力の程度は優る。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県近江八幡市安土町下豊浦字十七５０９６番７０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,050 円／平米 21万1,749 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,050 円／平米 21万1,749 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,824 円／平米 17万7,942 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,400 円／平米 18万3,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県近江八幡市安土町下豊浦字十七５０９６番７０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,729 円／平米 25万3,666 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,225 円／平米 24万8,694 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,515 円／平米 21万3,287 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,500 円／平米 21万9,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県近江八幡市安土町下豊浦字十七５０９６番７０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,383 円／平米 18万9,708 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,815 円／平米 18万7,830 円／坪
標準価格 平米 坪	5万637 円／平米 16万7,406 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,200 円／平米 17万2,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県近江八幡市安土町下豊浦字十七５０９６番７０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万889 円／平米 13万5,179 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,698 円／平米 13万1,242 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,962 円／平米 14万5,338 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,300 円／平米 14万9,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県近江八幡市安土町下豊浦字十七５０９６番７０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,996 円／平米 20万4,959 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,368 円／平米 20万6,189 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,815 円／平米 16万4,688 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,300 円／平米 16万9,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情