路線価 (2023) 滋賀県近江八幡市船木町字蓮池1444-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 近江八幡市滋賀県近江八幡市船木町字蓮池１４４４番２１
価格時点	2023 年
駅名	近江八幡駅 から 3900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	589万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,628 円 1平米 3万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	583万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,306 円／坪 1平米 3万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近江八幡市を中心とする近郊市町における市街化調整区域に位置する郊外の住宅地域。需要者の中心は地元居住者を中心とした一次取得者が主である。本地域は区画整然とした住宅地域であり、比較的良好な居住環境を有するものの、市街地郊外に位置して利便性が相対的劣位にあることから需要は弱含んでいる。中心となる土地価格は５００～８００万円、総額２０００万円程度の取引が中心である。 (2) 同一需給圏は、近江八幡市及び周辺市町の戸建住宅地域と判定した。需要者は、若年層を中心とする地縁性を有する勤労者が中心である。標準地の存する船木地域周辺では市中心部からやや遠いこと、市役所周辺に宅地需要の偏りが認められること等から、需給関係は市域の中でも弱含み感が見られる状況である。当地域を含み周辺の普通住宅地における土地取引水準は、土地１５０㎡程度で５００万円～７００万円程度と推定する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の既成住宅団地で賃貸市場が未成熟であり、経済合理的な賃貸建物の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しない。比準価格は同一需給圏内の類似地域等における信頼性の高い取引事例を重視して求めたものであり市場性を反映して実証的、現実的妥当性を有する。以上により本地域は自用の戸建住宅を主とする地域特性から実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、近江八幡市内の類似性の高い住宅地の事例を採用しており規範性は高い。対象標準地の存する近隣地域は市街化調整区域に存し賃貸用建物の建築が規制され、共同住宅の賃貸を想定することは現実的でないため、収益価格の試算は断念した。需要者は自己使用目的の個人が中心であるため、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	近江八幡駅北西方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	46.9 坪 (155 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	近江八幡市滋賀県近江八幡市船木町字蓮池１４４４番２１
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	90 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	市街化調整区域内に昭和５０年代前半に開発された中規模住宅地域。
街路	基準方位　北　７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の戸建住宅地域として熟成し現状維持で推移するものと予測。近年周辺部で分譲地開発も見受けられるが、本地域は市街地郊外に位置し利便性は相対的劣位にあり、需要はやや弱含みで推移すると予測。 (2)八幡山西側に位置する市街化調整区域内住宅団地で、土地利用は安定し今後も現状のまま推移していくものと思料される。市内でも地価は二極化が進み、利便性のやや劣る当該地域の価格水準は下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万5,628 円 1平米 3万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万4,306 円 1平米 3万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万5,628円 1平米 3万8,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 12万6,289円 1平米 3万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 12万6,289円 1平米 3万8,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はウィズコロナの下で緩やかに持ち直している。近江八幡市の人口は横這いで高齢化率は高い。取引件数や建築着工戸数は概ね横這いで推移。 (2)県内景気は緩やかに持ち直しの動きが見られるものの、先行き不透明な状況が続いている。近江八幡市の人口は概ね横這い。
地域要因
(1)市街化調区内に開発された住宅団地であるが最寄駅や利便施設等から遠く地価二極化の影響で宅地需要はやや弱含みである。地域要因に変動はない。 (2)駅徒歩圏外であるものの、成熟した戸建住宅地域で土地利用状況は安定的、特段の変動要因はない。宅地需要はやや弱含み。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模・方位を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する中間画地で、特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県近江八幡市船木町字蓮池１４４４番２１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万7,422 円／平米 18万9,837 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,655 円／平米 18万3,995 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,031 円／平米 14万5,566 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,000 円／平米 14万5,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県近江八幡市船木町字蓮池１４４４番２１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,919 円／平米 10万8,830 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,467 円／平米 10万7,336 円／坪
標準価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３４条１１号区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県近江八幡市船木町字蓮池１４４４番２１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,622 円／平米 7万8,094 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,808 円／平米 10万8,463 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,240 円／平米 12万3,115 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,200 円／平米 12万2,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県近江八幡市船木町字蓮池１４４４番２１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,946 円／平米 11万5,531 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,535 円／平米 11万4,173 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,227 円／平米 11万3,154 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３４条１１号区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１野洲Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	野洲市
地域	滋賀県近江八幡市船木町字蓮池１４４４番２１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,903 円／平米 12万8,613 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,140 円／平米 12万6,091 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,918 円／平米 12万8,663 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情