路線価 (2023) 滋賀県近江八幡市鷹飼町1496外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 近江八幡市滋賀県近江八幡市鷹飼町１４９６番外
価格時点	2023 年
駅名	近江八幡駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2,950万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万2,348 円 1平米 15万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,950万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万2,348 円／坪 1平米 15万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね東近江地域に属する類似の商業地域。特に、近江八幡市の類似する鉄道駅近くの地域と代替競争関係が強い。需要者の属性は、店舗や事務所等の用地を求める法人が中心である。近年における市場の需給動向は、底堅く推移している。取引件数が少なく、取引価格の幅が広いため、明確な市場での需要の中心となる価格帯を見出すことはできないが、更地で２，０００万円～４，０００万円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏はＪＲ近江八幡駅を中心とする東海道本線沿いの駅周辺商業地域である。需要者は、飲食店や事務所等の地元事業者、中小企業等が中心であるが、近年は県外事業者の需要も見られる。市場の需給動向については、ＪＲ駅前の繁華性等に優れる商業地の需要はコロナ禍においても比較的安定している。市場の中心価格帯の把握は、土地の個別性・利用目的・画地規模等により一様でないため判定は難しいが、１５万円／㎡～１８万円／㎡程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ＪＲ近江八幡駅前の中層店舗ビル、飲食店等が建ち並ぶ商業地域であり、繁華性や集積度がやや低いこと等から商業収益性は相対的に低い傾向にある。市場においては、意思決定に際し、収益性より取引価格が大きなウエイトを占めており、比準価格は信頼性ある取引事例を収集し得た。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、他の近江八幡市商業地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 上記比準価格は同一需給圏内の類似地域の事例から試算したもので市場の実態を適格に反映し高い規範性が認められる。収益価格は４階建店舗兼事務所ビルを想定したが、コロナ禍における事務所賃貸市場の空室率の上昇傾向や店舗賃貸市場・飲食テナントの需要減退等を反映して低位に試算された。市場においては意思決定に際して市場性が重視されるため、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との均衡に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	近江八幡駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	56.6 坪 (187 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層店舗ビル、飲食店等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	近江八幡市滋賀県近江八幡市鷹飼町１４９６番外
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	19 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	（駅前広場）道路
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ近江八幡駅前の商業地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。需要は底堅く、地価水準は概ね上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)ＪＲ近江八幡駅前広場に位置する好立地の商業地域で、今後も土地利用は安定的に推移するものと予測する。コロナ禍においても需要は引き続き堅調で、地価は概ね上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 52万2,348 円 1平米 15万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 52万2,348 円 1平米 15万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、緩やかに持ち直している。近江八幡市の人口は昨年より減少、世帯数は１２年連続で増加傾向にある。 (2)県内景気は、依然として厳しい状況にあるが、一部で持ち直しの動きがみられる。近江八幡市の人口は、概ね横這い傾向、老年人口は増加している。
地域要因
(1)駅前商業地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。 (2)ＪＲ駅前広場に位置する好立地の商業地域である。需要は堅調で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模を有する画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。 (2)標準的な形状・規模を有する画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県近江八幡市鷹飼町１４９６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,305 円／平米 48万3,684 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,980 円／平米 51万8,976 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県近江八幡市鷹飼町１４９６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,071 円／平米 46万9,687 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,923 円／平米 47万2,503 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,771 円／平米 55万1,345 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県近江八幡市鷹飼町１４９６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,607 円／平米 31万2,771 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,607 円／平米 31万2,771 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,641 円／平米 57万751 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県近江八幡市鷹飼町１４９６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,754 円／平米 38万9,295 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,225 円／平米 39万852 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,587 円／平米 46万8,087 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情