路線価 (2023) 滋賀県草津市西草津2-字南ソブ田1630-51 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 草津市滋賀県草津市西草津２丁目字南ソブ田１６３０番５１
価格時点	2023 年
駅名	草津駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 27万1,092 円
1平米当たり	1平米 8万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,790万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,810万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円／坪 1平米 10万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は草津市内を中心に隣接の守山市、栗東市、野洲市に及ぶ新興住宅地域と判定した。需要者の属性は当該地域に地縁性を有する地元居住者や学区を同じくする者、近隣事業所に勤務する者が中心である。草津駅、南草津駅勢圏の新興住宅地は生活の利便性が高く、戸建住宅及びマンションともに需要は堅調である。市場での中心となる価格帯は５０坪程度の土地で１，７００万円～２，０００万円、土地建物総額３，５００万円程度と思料する。 (2) 同一需給圏は戸建住宅地を中心とし、概ね草津市内ないし周辺市内に存する中規模一般住宅地。需要者の中心は草津市内及び隣接市域に居住する第一次取得者のほか、周辺地域に居住する買い替え取得者層も需要者として認められる状況にある。生活利便施設に近く、住宅地域として居住環境が優れる状況のもと、需給関係は堅調に推移している。周辺地域における土地取引水準は、１７０㎡程度の画地で、１，８００万円程度と推定する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は近郊の新興住宅地の事例を元に試算したものであり、市場性を反映しており価格説得力が高い。収益価格は貸家等が見られないこと、また規模が小さく経済的合理的な共同住宅の想定が困難であるため試算できなかった。さらに既成市街地化した住宅地であり積算価格も試算できない。当該地域は自己使用目的が中心の戸建住宅地域であることから比準価格を採用し、代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 上記試算により比準価格を得た。近隣地域内に賃貸物件は存しておらず、戸建住宅が中心の地域であり、賃貸需要は少なく収益還元法の適用は断念した。本件のような戸建住宅を中心とする地域においては、生活の利便性、居住の快適性が重視され、自用目的での取引が中心であり、市場での取引実態を反映した比準価格に規範性を認め、比準価格を基礎に代表標準地を規準とした価格等との均衡にも留意し、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	草津駅南西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	草津市滋賀県草津市西草津２丁目字南ソブ田１６３０番５１
標準地の範囲
東	45 m
西	85 m
南	120 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	13 m
面積	170 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)閑静な戸建住宅地域であり土地利用に特段の変化はなく安定的に推移すると予測される。ＪＲ草津駅徒歩圏外であるが強気の宅地分譲も多く地価は微増傾向が続くと思料される。 (2)当該地域は戸建住宅地域として成熟しており、今後特に大きな変動要因はない。草津市内における住宅地の地価水準は宅地需要が堅調であり、今後も上昇基調を維持して推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ＪＲ草津駅、南草津駅勢圏の住宅地は生活利便性が高く需要は堅調であり、駅徒歩圏ではマンション供給も活発である。 (2)草津市内における住宅地需要は、概ね堅調に推移しているが、最寄駅から遠い地域においては横ばい傾向で推移している。
地域要因
(1)熟成した閑静な住宅地であり土地利用に特段の変化は見られないが、周辺地域の宅地分譲も強気の価格設定が多く需要も堅調である。 (2)地域内には格別の変動要因はないが、周辺には生活利便施設が立地していることから、需給は比較的安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７草津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市西草津２丁目字南ソブ田１６３０番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万774 円／平米 30万99 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,682 円／平米 30万3,101 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,553 円／平米 30万9,286 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,400 円／平米 31万5,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７草津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市西草津２丁目字南ソブ田１６３０番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,795 円／平米 31万6,698 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,331 円／平米 30万5,246 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,264 円／平米 30万8,331 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,100 円／平米 31万4,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１草津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市西草津２丁目字南ソブ田１６３０番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,930 円／平米 38万9,877 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,327 円／平米 38万4,577 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,218 円／平米 34万1,239 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１草津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市西草津２丁目字南ソブ田１６３０番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,355 円／平米 42万7,648 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,309 円／平米 41万966 円／坪
標準価格 平米 坪	11万301 円／平米 36万4,655 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１草津Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市西草津２丁目字南ソブ田１６３０番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万60 円／平米 42万9,978 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,621 円／平米 43万5,139 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,684 円／平米 36万2,615 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情