路線価 (2023) 滋賀県草津市若竹町字渕ヶ上264-40 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 草津市滋賀県草津市若竹町字渕ヶ上２６４番４０
価格時点	2023 年
駅名	草津駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,810万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,820万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万9,698 円／坪 1平米 13万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として草津駅徒歩圏内の既成住宅地域の範囲と判断した。主な需要者は市内及び周辺市域内に居住する地元企業勤務者及び京阪方面通勤者等である。近隣地域は街路狭小だが、利便性に優れる住宅地域であることから、依然、需要は底堅く推移している。中心価格帯は、１４０㎡程度の土地の新築戸建住宅で３０００万円から４０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は草津市を中心に、栗東市、守山市、野洲市に及ぶ駅近郊の戸建住宅地域と判定した。需要者の属性は当該地域に地縁性を有する地元居住者や学区を同じくする者のほか、隣接市や京都方面からの転入者が中心である。生活利便性の高い草津駅徒歩圏の住宅地として需要は堅調である。市場での中心となる価格帯は４５坪程度の土地で２，０００万円、土地建物総額で３，５００万円から４，０００万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は生活利便性が良好な既成住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視され、自用目的での取引が中心である。また画地規模等からみて、共同住宅の建築は合理的ではないことから、収益還元法は適用しなかった。したがって、本件においては市場の取引実態等を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格はＪＲ草津駅近郊の住宅地の事例を元に試算したものであり、市場性を反映しており価格説得力が高い。当該地域は自己使用目的の戸建住宅地であり貸家等は見られず、また敷地が小さいことから経済合理的な共同住宅の想定もできないことから収益価格は求められなかった。さらに既成市街地化しており積算価格も試算できない。よって市場性を反映した比準価格を採用し代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	草津駅北東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	41.4 坪 (137 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	草津市滋賀県草津市若竹町字渕ヶ上２６４番４０
標準地の範囲
東	180 m
西	50 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	14 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．５ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅から比較的近い住宅地域であり、土地利用等に大きな変化はなく、今後も現状を維持するものと予測する。街路狭小であるが、駅徒歩圏内であることから需要は概ね堅調で、地価はやや上昇で推移すると予測する。 (2)駅から比較的近い住宅地域であり土地利用に特段の変化はなく現状維持で推移すると予測する。街路がやや狭い住宅地域であるが、駅徒歩圏内であることから需要は概ね堅調で地価はやや上昇傾向で推移すると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円高等の懸念要因はあるものの、コロナ感染症の影響緩和により県内の景気動向は好調である。草津市は総人口・生産人口とも微増傾向にある。 (2)ＪＲ草津駅、南草津駅勢圏の住宅地は生活利便性が高く需要は堅調であり、駅徒歩圏ではマンション供給も活発である。
地域要因
(1)利便性良好な住宅地域であり土地利用は安定的で、地域要因に大きな変動は見られないが、旺盛な需要が認められる。 (2)草津駅徒歩圏のやや街路の狭い熟成した戸建住宅地域であり、土地利用に特段の変化はないが、堅調な需要に支えられ地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１草津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市若竹町字渕ヶ上２６４番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,929 円／平米 45万2,687 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,781 円／平米 44万5,586 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,398 円／平米 43万7,708 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１栗東Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県草津市若竹町字渕ヶ上２６４番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,728 円／平米 35万9,455 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,728 円／平米 35万9,455 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,613 円／平米 39万5,441 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１草津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市若竹町字渕ヶ上２６４番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,880 円／平米 37万3,181 円／坪
推定価格 平米 坪	11万667 円／平米 36万5,865 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,377 円／平米 43万7,638 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１栗東Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県草津市若竹町字渕ヶ上２６４番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,648 円／平米 40万2,168 円／坪
推定価格 平米 坪	12万932 円／平米 39万9,801 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,746 円／平米 43万8,858 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情