路線価 (2023) 岩手県盛岡市上鹿妻田貝14-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 盛岡市岩手県盛岡市上鹿妻田貝１４番３
価格時点	2023 年
駅名	盛岡駅 から 4400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	488万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,609 円 1平米 2万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	489万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,940 円／坪 1平米 2万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は盛岡市南西郊外の市街地に比較的近い市街化調整区域の住宅地域一円で、特に上鹿妻・下鹿妻・下飯岡地区等との代替性が強い。需要者は地縁性を有する親族間取引が中心であるが、小規模宅地分譲等も散見される。盛南開発地区の市街化区域に近く、利便性に恵まれていることから、一定の需要があり、地価は上昇傾向で推移している。土地値は５００万円～８００万円程度が需要の上限値となっている。 (2) 同一需給圏は盛岡市郊外の市街化調整区域一円で、特に中心部から南西方の地域との代替性が高い。主たる需要者は、市内の居住者で、地縁者のほか、安価な住宅地を求める一次取得者等の需要者も認められる。近隣地域及び周辺は、旺盛な需要のもとにある盛南地区の市街化区域から近く、その影響を受け、一定の需要があり地価は堅調に推移している。土地は２００㎡程度で総額５００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 類似地域において市街化調整区域内の多数の信頼性のある取引事例を収集できた。中心市街地から遠く、周辺にはアパート等の収益物件は認められず、自用の戸建住宅や農家住宅で占められるため、収益還元法は適用できなかったが、居住の快適性が重視される自用目的での取引が中心であるので、比準価格を重視し、代表標準地から求めた価格との検討を踏まえ、近時の盛岡市における住宅地の市場動向を十分に検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域周辺は市街化調整区域であり、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用できなかったが、土地需要者は、同一需給圏内における類似の不動産との比較検討を踏まえ、市場における実際の取引価格水準を主な指標として取引の意思決定を行う。したがって、取引事例に基づき地域の不動産市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	盛岡駅南西方
距離	4400 m
土地の状態
土地面積	55.7 坪 (184 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建住宅の中に事業所等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	盛岡市岩手県盛岡市上鹿妻田貝１４番３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	13 m
面積	180 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	周囲には農地も見られる市街化調整区域内の住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)盛岡市南西郊外の市街化区域に比較的近い市街化調整区域内に存する熟成過程の住宅地域として安定的に推移している。 (2)市街化調整区域内の住宅地域であるが、旺盛な需要を享受する盛南地区の市街化区域に近く、当該区域の影響を受け、当面地価は堅調に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万7,609 円 1平米 2万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万7,940 円 1平米 2万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万7,609円 1平米 2万6,500円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万7,940円 1平米 2万6,600円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により、依然として厳しい状況にあるが、緩やかに持ち直している。 (2)県内経済は、雇用所得環境に改善の動きがみられるなど、緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)宅地開発が進む盛南開発地区の市街化区域に近いことから、一定の宅地需要があり、地価は上昇傾向で、安定的に推移している。 (2)発展する盛南地区の市街化区域に近いことから、利便性等に恵まれ、一定の需要があり、地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)特別の変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	盛公（調） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市上鹿妻田貝１４番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,007 円／平米 10万2,509 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,639 円／平米 10万7,905 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,925 円／平米 8万5,708 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	盛公（調） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市上鹿妻田貝１４番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万466 円／平米 10万721 円／坪
推定価格 平米 坪	3万768 円／平米 10万1,719 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,755 円／平米 8万8,452 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	盛公（調） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市上鹿妻田貝１４番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万771 円／平米 6万8,669 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,483 円／平米 8万941 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,046 円／平米 8万6,108 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	盛公（調） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市上鹿妻田貝１４番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万120 円／平米 9万9,577 円／坪
推定価格 平米 坪	3万149 円／平米 9万9,673 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,637 円／平米 8万4,756 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	盛公（調） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市上鹿妻田貝１４番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,681 円／平米 4万5,229 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,688 円／平米 7万8,313 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,830 円／平米 8万2,088 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情