路線価 (2023) 滋賀県草津市草津4-字宮町861 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 草津市滋賀県草津市草津４丁目字宮町８６１番
価格時点	2023 年
駅名	草津駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2,400万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万7,540 円 1平米 9万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2,390万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万5,887 円／坪 1平米 8万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、草津市及び周辺市に存する共同住宅も見受けられる既成住宅地域である。主たる需要者は近隣地域に地縁を有する者が中心であるが、地域外からの転入も認められる。地縁的選好性がやや強いものの中心市街地に存していることから地価は上昇傾向である。画地規模により左右されるため中心価格帯の把握が困難であるが、周辺の分譲地価格等から類推して概ね土地単価で８万円／㎡～１０万円／㎡程度と思われる。 (2) 同一需給圏は草津市内における住宅地域の圏域と判断する。需要者は本地域に地縁的選好性を有する草津市内の居住者が中心である。地縁的選好性の強い旧来からの住宅地域であるため、ＪＲ草津駅近くの利便性の良い住宅地域ほどの力強さはないものの、住宅需要は概ね堅調であり、地価は若干の上昇傾向にある。規模がまちまちであり、総額での中心価格帯の把握は困難であるが、単価ベースでは８０，０００～１００，０００円／㎡程度が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する価格牽連関係にある事例に基づき試算しており、不動産の市場性に着目した実証的な価格といえる。収益価格は近隣地域周辺は賃貸共同住宅等が散見されるものの自己用住宅の利用が中心的であるため元本と果実の相関関係が希薄となり、やや低位に試算されたものと思料する。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて調整し、代表標準地価格との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏において生起した取引事例を多数収集し、類似性の高い事例を選択の上、適切に試算され規範性が高い。また本地域は自用の戸建住宅、併用住宅を中心とした地域であり、需要者は収益性よりも居住快適性を重視して取引意思の決定を行う傾向が強く、収益価格の規範性は相対的に低いと判断される。よって市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、かつ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	草津駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	80.8 坪 (267 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅に店舗も混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	草津市滋賀県草津市草津４丁目字宮町８６１番
標準地の範囲
東	55 m
西	90 m
南	120 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	30 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの既成住宅地であり土地利用に大きな変化はない。草津市内の住宅地の需要は堅調であり、地価は上昇傾向にあると思料する。 (2)一般住宅のほか店舗併用住宅が混在する既成住宅地域として、当面は現在の土地利用を維持するが、長期的にみると住宅地域としての成熟度が高まっていくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万7,458 円 1平米 9万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万5,887 円 1平米 8万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万7,458円 1平米 9万3,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万5,887円 1平米 8万9,500円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)草津市内における住宅地需要は、概ね堅調に推移しており、最寄駅から徒歩圏外の住宅地の地価も概ね上昇傾向で推移している。 (2)県内景気は、一部に弱さが見られるものの、緩やかに持ち直している。草津市の人口数・世帯数は増加傾向、高齢化率は上昇傾向にある。
地域要因
(1)店舗や周辺では賃貸共同住宅も散見される既成住宅地域である。土地利用は安定的で、地域要因に大きな変動は見られない。 (2)旧街道沿いの既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。戸建住宅需要は概ね堅調であり、地価は若干の上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１草津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市草津４丁目字宮町８６１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,728 円／平米 29万29 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,693 円／平米 29万3,219 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,263 円／平米 30万8,327 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,300 円／平米 30万8,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１草津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市草津４丁目字宮町８６１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,712 円／平米 24万3,692 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,891 円／平米 24万7,590 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,917 円／平米 30万7,184 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,900 円／平米 30万7,127 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１草津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市草津４丁目字宮町８６１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,782 円／平米 29万6,819 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,757 円／平米 30万3,349 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,958 円／平米 29万7,401 円／坪
査定価格 平米 坪	9万 円／平米 29万7,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７草津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市草津４丁目字宮町８６１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,237 円／平米 28万5,100 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,662 円／平米 31万2,953 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,715 円／平米 31万6,434 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,700 円／平米 31万6,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１栗東Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県草津市草津４丁目字宮町８６１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,728 円／平米 35万9,455 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,728 円／平米 35万9,455 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,009 円／平米 30万7,488 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,000 円／平米 30万7,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情