路線価 (2023) 滋賀県草津市北山田町字西ノ内20 坪・平米
2023
路 線 価
滋賀県 草津市
滋賀県草津市北山田町字西ノ内20番
(草津)
- 周辺状況: 住宅地 (農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域)
- 草津駅 から 3600m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは:路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位)のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは:倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典:国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
住所 | |
---|---|
所在地 |
滋賀県
草津市滋賀県草津市北山田町字西ノ内20番
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価格時点 | 2023 年
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駅名 | 草津駅 から 3600m |
路線価 | |
倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
標準地の鑑定額 | |
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
不動産鑑定士の査定額(1) | |
鑑定評価日 | 2023年01月10日
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調査実施日 | 2022年12月25日
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鑑定評価額 総額 |
1,270万 円
(419 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 9万9,841 円
1平米 3万200 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
鑑定評価日 | 2023年01月12日
|
調査実施日 | 2022年12月25日
|
鑑定評価額 総額 |
1,270万 円
(419 平米)
|
鑑定評価額 単価 |
1坪 10万172 円/坪
1平米 3万300 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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市場の特性 | |
(1) 同一需給圏は草津市内の琵琶湖に近い古くからの農家集落地域であり、その範囲は比較的狭いと判定した。需要者の属性は当該地域に地縁性を有する者や学区を同じくする者等が中心である。市街化調整区域内に存する古くからの農家集落であり、当該地域の居住者の高齢化と人口減が続いている。市場での中心となる価格帯は500㎡程度の土地で㎡当たり30,000円程度と思料する。 (2) 同一需給圏は草津市内を中心とし、概ね同市内に存する価格水準がやや低位な既成の中規模一般住宅地。需要者の中心は市内に居住する分家住宅等を希望する第一次取得者が中心であり、新規に分譲されているような住宅地域を除き、既成住宅地域にかかる需給は弱含みである。既成住宅地域の土地取引水準の把握は困難であったが、当地域周辺における土地取引水準は、1,200万円~1,400万円程度と推定する。 |
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試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
(1) 比準価格は北山田町のほか北大萱町、下笠町の農家住宅の取引を採用して試算したものであり、市場性の点で価格説得力が高い。当該地域は市街化調整区域であることから収益想定は合法的でないため収益価格は試算できなかった。元より既成市街地であり積算価格も試算できない。よって比準価格を採用し代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 上記試算により比準価格を得た。中規模住宅が連たんする地域であり、近隣地域内に賃貸物件はほとんど認められないことから、収益還元法の適用は断念した。したがって、自用目的での取引が中心であることから、比準価格を基礎に、周辺類似地域内における取引事例の水準や前年価格、代表標準地を規準とした価格等との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 |
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交通 | |
交通施設 | 草津駅西方
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距離 | 3600 m
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土地の状態 | |
土地面積 |
126.7 坪
(419 平米)
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私道分面積 | 0 平米
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指定建ぺい率 | 70 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 200 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
形状 | 台形 |
間口 | 1 m
|
奥行 | 1.2 m
|
現況 | 住宅
|
構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑) |
地上階数 | 2F
|
地下階数 | B0
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周辺の利用状況 | 農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域
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接面道路の状況 | |
方位 | 北東 |
道路幅員 | 2.5 m
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舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
側道の状況 | |
側道方位 | 接面道路無(記載無含) |
側道等接面状況 | 記載無し |
水道/ガス/下水 | |
水道/ガス/下水 設備の供給の有無 | |
水道 | 有 |
ガス | 無 |
下水道 | 有 |
法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化調整区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
|
基準建ぺい率 | 70 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 160 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
標準地 |
草津市滋賀県草津市北山田町字西ノ内20番
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標準地の範囲 | |
東 | 60 m
|
西 | 115 m
|
南 | 20 m
|
北 | 130 m
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標準的使用 | |
標準的使用 | 戸建住宅地
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画地の形状等 | |
間口 | 18 m
|
奥行き | 22 m
|
面積 | 400 m2
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形状 | 長方形 |
地域の特性 | |
地域の特性 | 特にない
|
街路 | 2.5m市道
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法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化調整区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
|
指定建ぺい率 | 70 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 200 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
基準建ぺい率 | 70 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 160 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
地域の将来予測 | |
(1)古くからの農家集落であり土地利用に特段の変化はなく現状維持で推移すると予測する。街路の狭い住宅地域で、人口も減少傾向にあり需要は減退傾向にあることから地価は微減傾向が続くと思料する。 (2)当該地域は戸建住宅地域として成熟しており、今後特に大きな変動要因はない。草津市内における住宅地需要は堅調であるが、市街化調整区域内の住宅地の需要はやや弱含みで推移していくものと予測する。 |
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近隣地域の比準価格 | |
最有効使用判定 | 戸建住宅地
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不動産鑑定士の査定額(1) | |
比準価格 |
1坪 9万9,841 円
1平米 3万200 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
比準価格 |
1坪 10万172 円
1平米 3万300 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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前年からの変動額
前年からの変動額 | |
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不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
2023年 |
1坪 9万9,841円 1平米 3万200円 |
前年から次年への変動率 -0.3 % | |
2022年 |
1坪 10万172円 1平米 3万300円 |
不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
2020年 |
1坪 10万172円 1平米 3万300円 |
前年から次年への変動率 0 % | |
2019年 |
1坪 10万172円 1平米 3万300円 |
標準地区分 | 代表標準地 |
継続・新規区分 | 継続 |
一般的要因 | |
(1)JR草津駅、南草津駅勢圏の住宅地は生活利便性が高く需要は堅調であり、駅徒歩圏ではマンション供給も活発である。 (2)草津市内における住宅地需要は、概ね堅調に推移しているが、最寄駅から遠い地域においては横ばい傾向で推移している。 |
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地域要因 | |
(1)最寄駅から遠い郊外の農家集落であり、北山田町の人口も減少傾向が続いていることから需要は減退している。 (2)地域内には格別の変動要因はないが、主たる需要者が分家住宅希望者等に限定され、地価は弱含みである。 |
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個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
事例番号 |
2207草津K 比準価格算定 事例A |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 滋賀県 |
市区町村 | 草津市 |
地域 | 滋賀県草津市北山田町字西ノ内20番 |
区域区分 | 市街化調整区域 |
用途地域 | 記載無し |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
2万2,088 円/平米
7万3,023 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
3万2,292 円/平米
10万6,757 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
3万179 円/平米
9万9,772 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
3万200 円/平米
9万9,841 円/坪
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土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | 不整形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北 |
道路幅員 | 5.6 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例B
事例番号 |
2207草津S 比準価格算定 事例B |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 滋賀県 |
市区町村 | 草津市 |
地域 | 滋賀県草津市北山田町字西ノ内20番 |
区域区分 | 市街化調整区域 |
用途地域 | 記載無し |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
3万1,523 円/平米
10万4,215 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
3万1,523 円/平米
10万4,215 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
2万9,795 円/平米
9万8,502 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
2万9,800 円/平米
9万8,519 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 貸家建付地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南西 |
道路幅員 | 6 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例C
事例番号 |
2207草津S 比準価格算定 事例C |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 滋賀県 |
市区町村 | 草津市 |
地域 | 滋賀県草津市北山田町字西ノ内20番 |
区域区分 | 市街化調整区域 |
用途地域 | 記載無し |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
3万1,318 円/平米
10万3,537 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
3万4,798 円/平米
11万5,042 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
3万2,984 円/平米
10万9,045 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
3万3,000 円/平米
10万9,098 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | 不整形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北西 |
道路幅員 | 9 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 県道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例D
事例番号 |
2301草津S 比準価格算定 事例D |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 滋賀県 |
市区町村 | 草津市 |
地域 | 滋賀県草津市北山田町字西ノ内20番 |
区域区分 | 市街化調整区域 |
用途地域 | 記載無し |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
1万9,820 円/平米
6万5,525 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
2万6,427 円/平米
8万7,368 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
3万31 円/平米
9万9,282 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
3万 円/平米
9万9,180 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ整形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北東 |
道路幅員 | 8.5 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例E
事例番号 |
2207草津S 比準価格算定 事例E |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 滋賀県 |
市区町村 | 草津市 |
地域 | 滋賀県草津市北山田町字西ノ内20番 |
区域区分 | 市街化調整区域 |
用途地域 | 記載無し |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
2万4,169 円/平米
7万9,903 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
2万4,749 円/平米
8万1,820 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
2万7,870 円/平米
9万2,138 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
2万7,900 円/平米
9万2,237 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 東 |
道路幅員 | 9 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 県道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |