路線価 (2023) 滋賀県草津市大路1-字西北ノ端726-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 草津市滋賀県草津市大路１丁目字西北ノ端７２６番１外
価格時点	2023 年
駅名	草津駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億1,200万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 139万8,438 円 1平米 42万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1億1,200万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 139万8,438 円／坪 1平米 42万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は草津市域及びその周辺地域における中高層店舗、事務所等が多い駅に近い商業地域である。店舗等が立地するほか、近傍では共同住宅等も認められる。草津駅に近く、店舗の集積性も高まりつつある地域内にあって、コロナ禍により地価は横ばいに推移していたが、近時回復傾向が出ている。駅前商業地においては、土地取引事例が少ないこともあり、土地価格水準の把握は困難であった。 (2) 同一需給圏は草津市及び周辺市のＪＲ東海道本線各駅勢圏の商業地域一円で、特に駅から徒歩圏内の商業地域と代替関係が強い。需要者の中心は、不動産開発目的の事業者や不動産業者等である。駅に近く、利便性と繁華性が高く、店舗及び事務所の賃貸需要が認められ、土地の供給も少ない希少性の高い地域で、取得需要は強い地域である。取引における中心価格帯は、標準地程度の規模で、土地価格が１億円台前半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記試算により比準価格及び収益価格を得た。収益価格は、草津駅及び周辺駅周辺におけるテナント賃料水準に留意し、類似地域に存する店舗・事務所等の賃料から査定しているが、テナント契約には個別性が大きく、若干保守的に算定したことから、やや低位に試算された。本件では、市場での取引実態を反映した比準価格を中心とし、収益価格を関連づけ、代表標準地を規準とした価格や前年公示価格等との均衡にも十分留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺地域は、利便性と収益性を重視する商業地域に存し、需要者の属性及び標準地の規模に鑑み、取引市場における取引価格が有力な指標となる一方で、立地特性から、自用又は賃貸用の店舗兼事務所として利用されることが想定されるが、信頼性の高い多数の事例を収集でき、より精度が高いと判断した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	草津駅南東方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	80.2 坪 (265 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B2
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	草津市滋賀県草津市大路１丁目字西北ノ端７２６番１外
標準地の範囲
東	90 m
西	10 m
南	70 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	16 m
面積	250 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)草津駅前の商業地域であり、近隣地域周辺にマンション等が立地し、今後商業集積が見込まれる。また、コロナ禍からの回復により、店舗需要も需要が堅調に推移していくものと予測する。 (2)中高層店舗等が多い繁華性の高い駅前の商業地域で、周辺では背後人口が増加しており、今後は商業繁華性をより高めていくと予測する。商業繁華性が高く、取得需要も強いため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 139万8,438 円 1平米 42万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 145万4,640 円 1平米 44万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 139万8,438円 1平米 42万3,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 136万5,378円 1平米 41万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 145万4,640円 1平米 44万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 136万5,378円 1平米 41万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)草津市内における商業地に対する需要は、立地条件により強弱が大きく、特に路線型商業地についてはその傾向が顕著である。 (2)県内経済は各種政策の効果もあり、持ち直している。市内の人口は増加傾向で、商業地の需要は堅調であり、地価は概ね上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域内には格別の変動要因はないが、草津市内における商業地需要の堅調さが継続している。 (2)駅前の繁華性の高い商業地域で、背後人口の増加が見られ、周辺の開発が進んでいることから、今後はより繁華性を高めていくと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県草津市大路１丁目字西北ノ端７２６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万8,358 円／平米 125万852 円／坪
推定価格 平米 坪	38万4,039 円／平米 126万9,633 円／坪
標準価格 平米 坪	42万1,095 円／平米 139万2,140 円／坪
査定価格 平米 坪	45万1,000 円／平米 149万1,006 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県草津市大路１丁目字西北ノ端７２６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万1,099 円／平米 129万2,973 円／坪
推定価格 平米 坪	40万485 円／平米 132万4,003 円／坪
標準価格 平米 坪	40万3,715 円／平米 133万4,682 円／坪
査定価格 平米 坪	43万2,000 円／平米 142万8,192 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県草津市大路１丁目字西北ノ端７２６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万4,852 円／平米 94万1,721 円／坪
推定価格 平米 坪	28万8,270 円／平米 95万3,021 円／坪
標準価格 平米 坪	39万2,738 円／平米 129万8,392 円／坪
査定価格 平米 坪	42万 円／平米 138万8,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１草津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市大路１丁目字西北ノ端７２６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万1,637 円／平米 106万3,332 円／坪
推定価格 平米 坪	32万4,853 円／平米 107万3,964 円／坪
標準価格 平米 坪	37万5,553 円／平米 124万1,578 円／坪
査定価格 平米 坪	40万2,000 円／平米 132万9,012 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情