路線価 (2023) 滋賀県草津市草津3-字四町目1028 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 草津市滋賀県草津市草津３丁目字四町目１０２８番
価格時点	2023 年
駅名	草津駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 25万1,256 円
1平米当たり	1平米 7万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万8,698 円 1平米 9万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万9,029 円／坪 1平米 9万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は草津市及び隣接市の商業地域で、特に草津駅、南草津駅周辺の近隣商業地域と代替関係が強い。需要者の中心は、地元個人事業者や法人事業者等で、古くからの商業地域であり、店舗の集積度はやや低いが、利便性が良好で、徐々に住宅地への移行も見られる。周辺の住宅地との比較から土地価格は値頃感があり、取得需要は堅調である。取引における中心価格帯は、標準地程度の規模で、土地価格が１０００万円台中盤から後半程度である。 (2) 同一需給圏は草津市及び周辺市における商業地域及び住商混在地域の圏域と判断する。需要者は小売店舗等の事業者のほか居住目的の個人も含まれる。旧来からの商店街であり、大型店舗等への顧客流出から繁華性は逓減傾向にあるが、当該地域の利便性に着目した住宅地としての需要が底堅く、地価は上昇傾向にある。取引の中心価格帯については、規模がまちまちであり総額での把握が困難であるが、更地前提で９０，０００～１００，０００円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺地域は、利便性と収益性を重視する近隣商業地域に存し、需要者の属性及び標準地の規模に鑑み、取引市場における取引価格が有力な指標となる一方で、立地特性から自用又は賃貸用の店舗兼住宅として利用されることが想定されるが、自用目的の取引が多く、信頼性の高い多数の事例を収集でき、より精度が高いと判断した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は類似性の高い商業地域及び住商混在地域の事例から適切に試算が行われており、実証的で規範性が高い。一方、本地域は自用目的での需要も多く、賃料収入に基づく収益性が最も重要視されるには至っておらず、元本価値に見合う賃料の徴収がやや困難な地域であることから、収益価格は比準価格と比較してやや低位に求められた。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量に留め、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	草津駅南西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、住宅等が混在する旧道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	草津市滋賀県草津市草津３丁目字四町目１０２８番
標準地の範囲
東	40 m
西	90 m
南	80 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	26 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗と住宅が混在する古くからの近隣商業地域で、住宅地域への移行も見られる。店舗の集積度はそれほど高くないが、背後の住宅地の価格との牽連関係から値頃感もあり、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (2)旧街道沿いに店舗、一般住宅のほか共同住宅も見られる商業地域であり、商業繁華性は低い地域である。長期的に見ると住宅地域への移行が進んでいくものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万8,698 円 1平米 9万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万2,335 円 1平米 9万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万8,698円 1平米 9万6,400円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 31万4,070円 1平米 9万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万2,335円 1平米 9万7,500円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 31万4,070円 1平米 9万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は各種政策の効果もあり、持ち直している。市内の人口は増加傾向で、商業地の需要は堅調であり、地価は概ね上昇傾向にある。 (2)県内景気は、一部に弱さが見られるものの、緩やかに持ち直している。草津市の人口数・世帯数は増加傾向、高齢化率は上昇傾向にある。
地域要因
(1)旧来からの商業地域で、住宅地への移行も見られる。店舗の集積度はやや低いが、周辺の住宅地との比較から値頃感があり、取得需要は堅調である。 (2)旧街道沿いの古くからの商業地域であり、地域要因に大きな変動はないが、背後住宅地価格の上昇が下支えとなり、地価は上昇傾向を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１栗東Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県草津市草津３丁目字四町目１０２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,474 円／平米 32万5,555 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,656 円／平米 32万9,463 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,087 円／平米 32万4,276 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,100 円／平米 32万4,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７草津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市草津３丁目字四町目１０２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,640 円／平米 33万6,022 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,058 円／平米 32万4,180 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,991 円／平米 32万652 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,000 円／平米 32万682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７栗東Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県草津市草津３丁目字四町目１０２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,090 円／平米 27万8,002 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,433 円／平米 30万8,889 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,664 円／平米 31万2,959 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,700 円／平米 31万3,078 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１草津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市草津３丁目字四町目１０２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,613 円／平米 34万5,851 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,241 円／平米 34万7,927 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,818 円／平米 32万80 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,800 円／平米 32万21 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情